Инвестпроект в ЖК Cleverland

   Продолжаю серию инвестпроектов по разным направлениям. Уже были обзоры инвестиций в бизнес (ДоДо пицца), ЗПИФы (Активо), акции. В этом посте речь пойдет о самом простейшем и минималистичном объекте для вложений в Москве в жилую недвижимость: ЖК Cleverland. Шутка ли, ценник на студии стартует от 2300к, а коробка здания уже практически готова. Добавим сюда аккредитацию от ВТБ и Сбера, получаем просто конфетку.

   Вообще, жилая недвига мне нравится даже больше, чем коммерческая. Меньше штрафов за всякую хуйню и претензий от проверяющих органов. К тому же с жилыми объектами проще мимикрировать под нищеброда (об этом в следующем посте). Формально на каждого члена семьи может быть оформлено по жалкой 50-метровой двушке в Раменках. А на деле каждая двушка превращается в 3 студии и семья из 4 человек может иметь доход под 300к/мес, оставаясь при этом незаметной для налоговой и прочих дармоедов.

Резюме проекта

Тип: инвестиции в апартаменты (нежилая недвижимость)

Порог входа: от 1 648 000 руб. (для манимейкеров), для наемных работников от 573к (!)

Доходность: 13% годовых.

Окупаемость ~6 лет.

Риски: низкие

Доп. возможности:

  • увеличение доходности до 18%
  • продажа юр.адресов
  • организация бизнеса

О комплексе Cleverland

12

  Cleverland — это гостиничный комплекс с апартаментами и офисами, расположенный в пределах МЦК (Московского Центрального Кольца), недалеко от ст.м.Петровско-Разумовская. Апартаменты на бумаге являются нежилым помещением, в котором можно жить, типа гостиницы. В них нельзя прописаться, но можно получить регистрацию на 5 лет. Налог составляет 0.5%/год от рыночной стоимости. Поэтому тут как посмотреть: на бумаге нежилая, а по факту жилая.

   Сейчас построено ~12.5 этажей из 14. И это при том, что в апреле был котлован. Думается, до холодов полностью допилят коробку и поставят окна. На фотке не видно, но буквально пару дней назад начали монтировать окна и подоконные блоки. Зимой сделают внутреннюю разводку коммуникаций, базовую отделку подъездов и коридоров. Очень надеюсь, что в апреле-мае уже сдадут и можно будет начать делать ремонт.

Транспортная доступность

   Если коротко — охуенная транспортная доступность. В 7 минутах быстрым шагом (я всё меряю своим быстрым шагом ~6-7 км/ч) находится станция Петровско-Разумовская, с которой можно уехать по серой и салатовой веткам. До кольца ехать 10 минут! Также в ~12 минутах находится станция Владыкино МЦК и в 15 минутах станция Окружная. Дорога пешком несложная, везде есть светофоры. Хотя райончик стремный, ночью бы я не стал ходить.

11

   Что касается автомобильной доступности, то здесь аж 2 шоссе: Алтуфьевское и Дмитровское. До МКАДа ехать ~20 минут, до ТТК тоже около двадцати минут, но в центр обычно сильные пробки.

   Буквально в 3 км находится парк ВДНХ, а прямо к окнам примыкает Ботанический сад.

   Есть ещё железная дорога Савёловского направления, но хз — вряд ли она кому-то интересна.

Цены на апартаменты

   На мой взгляд, цены более чем вкусные, даже если бы комплекс находился на конечной станции метро. Есть супер-маленькие апартаменты по 16 квадратов, но хз — есть ли смысл их брать? 18-метровые начинаются от 2.5 лямов + будет какая-то скидка. Но на 18 метрах вполне реально жить даже втроем.

13

Квадратный метр стоит ~138 тысяч руб., что дешевле уже построенных квартир в этом районе на 23-25%.

Также я бы обратил внимание на 25-метровые помещения типа этого:

13

При стоимости в ~3.2 млн руб. здесь есть 2 окна и вполне реально разбить на 2 очень маленькие студии площадью 11 и 12 квадратов. Каждую вполне реально сдать за 23-25к/мес, что даёт под 18% годовых в пределе. Напомню, это апартаменты, то есть нежилое помещение. С планировкой можно извращаться, как угодно. А ещё можно шуметь после 23:00, устраивать оргии дискотеки и т.п. При мне клиент интересовался у менеджера, можно ли в апартаментах организовать питомник для собак. Так что всё реально.

Офисы в Cleverland

13

Офисы ещё более охуенны, чем апартаменты, ибо тут ценник начинается от 100 тыр/кв.м. Есть помещение площадью 4.66 квадрата! Учитывая, что потолки на 14м этаже, где находятся офисы, составляют 3 метра 30 см, то брать можно даже очень маленькие объекты.

Лично меня остановило то, на офисы не дают ипотеку, а также высокий этаж. Сами посудите: на 14 этажей по 44 квартиры в каждом приходится всего 4 лифта. Далеко не факт, что все они будут работать. А значит, придется либо пешком подниматься, либо ждать по 15 минут, пока лифт приедет.

Экономическое обоснование

С использованием ипотеки

Вначале приведу более подробный расчет для вебмастеров, у которых нет официального дохода, либо его сложно подтвердить. Считаем для ипотечной программы «Победа над формальностями ВТБ-24».

Стоимость апартамента — 2 млн. 368 тыс. рублей (это со скидкой), ~19 квадратов.

Первоначальный взнос — 1 155 тыс. рублей (50%). Тут из 2 368к вычитается 59к (2.5% не попадают под ипотеку). Остаток делим пополам.

Срок: 182 месяца, ставка 14.1% годовых.

Плата по ипотеке на 15 лет: 15 400 руб. в месяц.

Срок сдачи: конец 2017 (ровно через год). Это реалистично, хотя в ДДУ прописан аж 2019 год.

Затраты сейчас: 1154 (взнос) + 15.4*12 (год платим) + 59 (бронь) + 36 (дду) + 4.5 (страховка) + 10 (нотариус, поезд, прочее) = 1448к

Также включим в затраты 145 (упущенная выгода) + 200 (мебель/ремонт).

Итого затраты на объект составят 1793к.

Без учета упущенной выгоды в объект можно входить, если есть 1 млн. 648 тыс. руб. При этом вначале нужно вложиться 1 млн. 264 тыс. руб., остальное в течении года.

Дальше в теории пойдет чистая прибыль, ведь помещение мы сдадим быстро. Если смотреть Авито, то самые дешевые однушки в этом районе уходят за 30к. Думаю, маленькая студия будем пользоваться не меньшим спросом и сдать её удастся за те же 30 тысяч. В крайнем случае, можно упасть до 25к и будет просто толпа желающих. Уже сейчас, когда я рассказал друзьям и родственникам про этот проект, трое человек изъявили желание поселиться туда. Но сдавать близким людям за 30к — это нехорошо=)

На коммуналку будет уходить ~3 тысяч в месяц.

Чистая прибыль: 11.6к/мес. = 139к/год = 7.8% годовых

Кажется немного, но не забываем, что поселенцы будут постепенно выкупать квартиру. Если исключить удорожание, то такая студия сейчас стоит ~4 млн. руб. — эту сумму мы получим через 15 лет. Значит рост капитализации ~123% за 15 лет или ~5.5% в год (обоснование и расчеты уже приводил).

Консолидированная доходность: 13.3% годовых. С 16ого года пойдет только доходность от аренды и она составит 20% годовых.

Точка безубыточности, на мой взгляд, это когда аренда=ипотека. В самом деле, тогда поселенцы просто выкупают квартиру и итоговая доходность составит те 5.5% годовых (что маловато, но терпимо). Чтобы аренда сравнялась с ипотекой, сдавать студию нужно не дешевле 15.5 тыс.руб. Реально ли это? Имхо, на 99% да! Студия в пределах МЦК, в 7 минутах от метро даже за 20 тысяч уйдет влёт и люди в ней будут готовы жить годами.

Почему выгодно, на мой взгляд, входить ипотекой? Если денег не хватает на полный выкуп, то ждать бессмысленно: ценник растет гораздо быстрее, чем проценты по банковскому депозиту. В начале лета можно было ухватить 18-метровый апартамент за 2100к, сейчас он стоит почти 2500к.

===========

Быстрый расчет для работающих людей. Первый взнос (20%) = 462к. Накладные расходы — 110к. Платеж по ипотеке  24 700 руб./мес. Валовые расходы: 462+110+57(упущенная выгола)+24,7*12+200 = 1125,4к

Чистая операционная доходность после постройки: 2,3к/мес = 2.5% годовых

Доходность от роста капитализации: 8.8% годовых.

Итого: 11.3% годовых. С одной стороны, да — меньше. С другой, мы входим меньшими деньгами, а значит жертвуем операционным доходом в пользу роста капитализации. Лично я считаю, что это благо, так как небольшие ежемесячные суммы проще проебать.

12

Без ипотеки

   Если есть куча бабла, почему бы и нет? Застройщик готов был дать скидку 7% при единовременной оплате. То есть стоимость апартамента была бы ~2300.

Доп.расходы: 36к ДДУ, 200к ремонт, 10к прочее.

Упущенная прибыль за год стройки: 233к.

Валовый расход: 2779к.

Ожидаемый чистый доход: 27к/мес = 324к/год

Операционная доходность: 11.7% годовых

Доходность от роста капитализации: сложно учесть, так как продать объект мы можем сразу, а можем и через 50 лет.

vi32g1pp-c4

Продать и закрыть ипотеку

Ещё один теоретический способ заработать на новостройках: купить на этапе средних этажей в ипотеку, а продать после получения ключей. Берем расчет для студии: с ремонтом наши первоначальные затраты составят 1793к. Продать такие апартаменты можно пусть не за 4 (придется ждать), а за 3.5 ляма. Остаток по ипотеке после года платежей составит ~1100к. Таким образом, суммарные затраты выйдут 2893к при выручке 3500к. Короче, можно продать сразу и единомоментно выручить ~600к (~30% за год). В этом есть смысл, только если появятся более стоящие объекты.

11

Экономические риски

Предлагаю не считать риски недостроя, банкротства застройщика и прочего кидалова, так как возле метро достраивают практически всегда. Ну, и как бы коробка уже готова, вовсю идет отделка. Какие же есть риски, связанные непосредственно с бизнесом: арендой, насколько они снизят доходность:

  1. Риск падения цены аренды. Аренда может упасть в связи с вводом в строй большого количества жилья эконом-класса, студий. На мой взгляд, реальная планка цены составляет 20 000 руб./мес. за помещение. При этом мы всё равно будем в плюсе на +4к/мес. И консолидированная доходность составит 8.2% годовых.
  2. Риск высокой текучки. Имхо, текучка не зависит от ценника на объект. Но при прочих равных условиях, если сдаешь ниже рынка — получаешь постоянного арендатора. Ну, реально, кто захочет переезжать на 2-3 станции ближе, если там дороже и нужно перевозить ворох вещей. Точка безубыточности для нас, это когда аренда = ипотека = 185к/год. Соответственно, при сдаче студии, даже за 20к/мес, текучка должна составлять не более 2.5 месяцев в год. Если сдаем за 30, то и простой в 6 месяцев для нас терпим.
  3. Риск ускоренного износа. Да, народ у нас дикий и сдуру могут даже хуй сломать. Чего уж говорить про мебель/технику в квартире. Здесь выход вижу в страховом депозите (100% аренды) и установке антивандальной мебели и ремонта. То есть на пол поставить или коммерческий линолеум или керомгранит. Стены под покраску, потолок побелка, кровать из Икеи=)

Выводы

   Cleverland — одно из наиболее выгодных предложений на рынке Москвы, без преукрас. Конечно, есть куча объектов, где квадратный метр стоит дешевле, но и порог входа там гораздо выше. Здесь же, имея небольшой пассивный доход и 1200к в кармане, можно купить апартаменты с предполагаемой арендной ставкой 25-30к/мес. Для маленького инвестора — отличный вариант, тем более, что комплекс аккредитован ВТБ-24, у которого есть программа «Победа над формальностями». Если у тебя серый доход — других ипотек особо-то и нет.

   Кроме того, данный комплекс — неплохой способ «уйти из офиса». При з/п в 100к+ вполне реально досрочно загасить ипотеку за пару лет и получать по 30к пассивного дохода, а самому поселиться в Паттайе <= мечта большинства офисного планктона=)

Входящие запросы:
  • клеверленд форум
  • skrudzh ru/cleverland/
  • скруджи чей проэкт
  • cleverland skrudzh
  • скрудж клеверленд
  • клеверленд форум
  • клеверленд форум

33 мнений на “Инвестпроект в ЖК Cleverland

  1. Крутой обзорчик!
    Да, я так понимаю, в Мск выгодней всего выкупать недвижку..30к за квартиру в месяц — это круто. В регионах — это цена крутой трешки =)

      Цитировать

    • У нас в замкадье за 30к будет хата в 70-80 метров с евроремонтом, включенной коммуналкой и иногда уборкой раз в неделю. При том, что ценник на ремонт и мебель одинаковый, Мск получается выгоднее.

        Цитировать

  2. ч

    Кажется смешным ну люди приобретают такое жилье и оно очень популярно =).

    А так клевый обзорчик, прочитал, осталось только доходность сайтов поднять до 100к что бы задуматься над такими видами вложений =).

      Цитировать

  3. Как можно жить в 18 кв.м???

    Оно как бы наверное, будет откровением, но за таким жильем выстроится очередь из студентов и одиноких работяг. А если цена будет ниже рынка процентов на 10, то еще и подерутся. Если снимаешь, чтобы переночевать, поесть и помыться, 18 квадратных метров — самое то.

      Цитировать

    • +1. Недавно искали хату близкому человеку. Самое днище в 20 минутах пешим от метро и бабушкиным ремонтом начинается от 25к. Норм варианты уже от 35-40к. Молодому специалисту что нужно: и-нет, норм кровать, холодильник, СВЧ, душ и толкан. И чтобы отдельное жилье (не комната): девушку/парня пригласить. И до метро близко. 18 метров — не для семейных, факт.

        Цитировать

    • Вот про личный опыт теперь писать в открытую не буду — тем более в недвижке можно получить выписку из реестра. Небезопасно…

        Цитировать

  4. Вот это ты выдал, у меня сейчас есть на это финансы, но совсем «впритык» по варианту работающего. Теперь вообще непонятно, неужели с дивана вставать и ехать общаться 😀

    А райончик там и правда так себе.

      Цитировать

    • Попробуй, но ипотеку ща ппц как трудно получить) Для работающих я написал в рамках теории, на практике хз как. Советую ВТБ на Новослободской, там менеджеры сразу говорят шансы, ещё до сбора всех доков.

        Цитировать

  5. Друзьям и знакомым квартиру не сдавай и никакой бизнес не веди. Разругаетесь к чертям собачьим.

      Цитировать

  6. Да, реально крутой разбор. Вконтакте долбят рекламой какие то люди, которые на этих студиях делают по 10-15 миллионов за полгода (и конечно же продают методу). А так да, студии гораздо лучше однушек и строятся они ударно, так как скорость важна тут

      Цитировать

  7. «Вообще, жилая недвига мне нравится даже больше, чем коммерческая. Меньше штрафов за всякую хуйню и претензий от проверяющих органов.»

    А можно поподробнее про инвестирование в коммерческую недвигу (лучше всего отдельным постом)? Какие тут проверки, какие органы проверяют? Какие размеры штрафов?
    В общем, все плюсы и минусы коммерческой недвиги.
    Интересуют небольшие офисы, торговые помещения, склады, гаражи.
    Хочу, например, купить отдельный кабинет в офисном здании и сдавать его. Какие тут могут быть проверки?

      Цитировать

    • Наверное, будут клянчить взятки всякие пожарники. Ну, это мое предположение, а так интересен чей-то личный опыт.

        Цитировать

    • У меня два объекта, очень сомнительного содержания: http://skrudzh.ru/sdal-pomeshhenie-pivnikam/
      Органы никакие не приходят, но потенциально могут, так как законодательство стремительно меняется. Из самого первого: штрафанут за отсутствие пандуса для инвалидов (2500 руб.), если кто-нибудь стуканет. Пожарники скорее всего не придут, т.к. мы платим ЧОПу за сигналку, а они часть денег дают пожарникам. Вообще, для ИП штрафы небольшие и нарваться ну очень сложно.
      Если в стране будет мало денег, первым достанется владельцам коммерческой недвиги. Введут какой-нибудь налог за торговую площадь и т.п.

        Цитировать

  8. +1. Недавно искали хату близкому человеку. Самое днище в 20 минутах пешим от метро и бабушкиным ремонтом начинается от 25к. Норм варианты уже от 35-40к. Молодому специалисту что нужно: и-нет, норм кровать, холодильник, СВЧ, душ и толкан. И чтобы отдельное жилье (не комната): девушку/парня пригласить. И до метро близко. 18 метров — не для семейных, факт.

    Ну так не семейным сдавать выгоднее. У нас есть опыт сдачи мужниной однушки, самые лучшие квартиранты были девушка после распределения (молодой специалист) и студент 5-го курса. Пришли, помылись, переночевали, с утра убежали. Они же были самые нетребовательные во всех отошениях. А семейные достали своей неопрятностью и соседи на них жаловались (на шум), при том что они еще и капризничали.

      Цитировать

  9. Ну так не семейным сдавать выгоднее. У нас есть опыт сдачи мужниной однушки, самые лучшие квартиранты были девушка после распределения (молодой специалист) и студент 5-го курса. Пришли, помылись, переночевали, с утра убежали. Они же были самые нетребовательные во всех отошениях. А семейные достали своей неопрятностью и соседи на них жаловались (на шум), при том что они еще и капризничали.

    Забыла отметить, что девушка и студент жили в разное время, это не пара, а сдавать парам что без детей, что с детьми — геморойно. Если еще буду сдавать недвигу, то только одиноким приличным людям.

      Цитировать

  10. Мне не понравилась страница «ипотечные программы». Нарисованы логотипы банков и даны какие-то мобильные телефоны… На вкладке Связь Банк дан городской номер с добавочным — туда я так и не дозвонился. На официальном сайте Связь Банка такого номера не указано..

    Скрудж, это точно не палево какое-то?!

      Цитировать

  11. Интересно насколько больше налогов нужно платить за апартаменты по сравнению с обычной квартирой

      Цитировать

  12. Скрудж, а вот смотри.
    Я — замкадыш, имеющий желание перебраться жить в столицу. Чем бюджетнее, тем лучше. И чтобы метро не сильно далеко было. Т.к я одиночка, то мини-студия вообще в самый раз.
    Узнал про Cleverland из твоих постов и, надо признаться, он меня очень сильно заинтересовал.
    В недвижимости, я, мягко говоря, не разбираюсь. В столичной тем более… Но даже мне этот комплекс видится очень привлекательным.
    Подскажи пожалуйста, в дальнейшем, при желании продать квадратные метры, не возникнет ли сложностей? Имею ввиду то, что студия как-бы не полноценная квартира что-ли.. ) Апартаменты в общем.

      Цитировать

    • при желании продать квадратные метры, не возникнет ли сложностей

      Смотря за сколько продать) Я оцениваю стоимость 18-метровой кишки в 3.2-3.5 ляма, если сделать чистовую отделку. И это в первый год после сдачи, когда многие инвесторы выставят их на продажу. Спустя 2-3 года, думается, можно продать ещё дороже, ибо сопоставимых предложений по расположению-цене-качеству уже не будет.
      С другой стороны, 90% покупателей берут хаты в ипотеку. И дадут ли им ипотеку на вторичку-апартаменты — хз. Да и разница между хрущами и клеверлендом в ипотечном выражении 12 тыс./мес.
      Имхо, лучше Клевера на рынке ничего нет. Цены, конечно, выросли с осени, но и стадия готовности очень высока: уже облицовку делают. Внутри проложили трубы, паркинг ваяют. Скоро выложу фотки, мне пока нравится)

        Цитировать

      • Спасибо, Скрудж!
        Буду думать, где достать монеты, которых не хватает даже на такие апартаменты… )

          Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *