Ипотека выгодна?

   Исследую новостройки Москвы (в том числе апартаменты) на предмет самых выгодных предложений и частенько рассчитываю ипотеку для того или иного объекта. В общем, господа, оказывается, что при некоторых условиях ипотека выгодней, чем накопления. Сразу оговорюсь, что кредитование мы рассматриваем не для собственного проживания, а для сдачи недвижимости в аренду (или продажи юр.адресов, или офисов, неважно). Это будет кратко-пост, на который буду в дальнейшем ссылаться, чтобы по 100 раз не копировать расчеты и не объяснять выгоду ипотеки.

   Условия: первый взнос 40%, срок 15 лет, стоимость объекта 4.5 млн. руб., со временем цена не меняется. Эдакий сферический расчет в вакууме. Ставка = 14%, впрочем ниже я выложу табличку для других ставок.

   Задача: найти такую арендную плату Х в месяц/год, при которой ипотека окажется равной или более выгодной, чем банковский депозит (10% годовых). А также посчитать Хо (сколько в % от полной стоимости объекта должна быть арендная ставка).

    Получается первый взнос = 1800к, тело долга 2700к. Ежемесячный платеж = 35 957 руб. Это наши расходы.

   Теперь перейдем к доходам. Первое — это аренда, Х. Второе — это рост капитализации, про который многие забывают. Вот смотрите, вложили мы 1800к, а через 15 лет, после выплаты ипотеки, наш капитал будет равен стоимости объекта = 4500к. Капитализация вырастает на 150% или в 2.5 раза за 15 лет, ежегодный доход 6.3% годовых. Здесь нельяза делить 150 на 15, если хотим учитывать сложные проценты. Нужно брать корень 15-й степени из 2.5. Следовательно, если аренда Х = 35 957 руб./мес., то доходность помещения на ~4% хуже банковского депозита и лучше копить, чем брать в ипотеку. Давайте посмотрим, когда ипотечная хата выгоднее депозита.

(Х-35 957)*12/1 800 000 = 0.04

Х = 41 957 руб. (+6000 руб. к базовому платежу)

Если взять относительные цифры (Хо), то аренда должна составлять 11.2 и более процентов годовых от полной стоимости объекта.

   И обещанная табличка для разных ипотечных ставок:

12% = 38 405/мес, Хо=10.2%

13% = 40 162/мес, Хо=10.7%

14% = 41 957/мес, Хо=11.2%

15% = 43 789/мес, Хо=11.7%

16% = 45 655/мес, Хо=12.1%

 Таким образом можно прикинуть реальность затеи «купить в ипотеку и сдавать в аренду» для своего региона. Например, в моем Мухосранске Хо=7.3%. Если сдавать в лоб, никакие кредиты не помогут, разве что с господдержкой + мат.капитал. В Москве Хо в среднем составляет 6.5-7% для однушек и ещё меньше для двушек/трешек.

   Но всегда есть способы получать не обычную ренту от долгосрочных договоров, а хитро распорядиться имуществом, повысив Хо. К таким хитростям я бы отнес:

  • разделить на 1, 2, 3, N студий и сдавать их по отдельности. В среднем студия стоит на 20% дешевле однушки, но из однушки получается 2 студии, что увеличивает Хо на 60%: до 11-11.5%.
  • сдавать посуточно. В нашем городе посуточная аренда в 3.5-4 раза дороже долгосрочной, но есть свои подводные камни.
  • сдавать по койко-местам. В Мск койко-место стоит ~8к/мес, а их может быть до 6 штук в комнате. Хо легко вырастает в 2 раза, особенно для больших квартир с 2 санузлами.
  • перевести в нежилое помещение и сдавать в аренду + продавать юридические адреса.
  • продавать прописки
  • купить на этапе котлована
  • и т.д.

Ну, и в рамках гротеска: если бы при ипотеке был (около)нулевой первый взнос или (около)нулевая процентная ставка, то потенциальная доходность была бы космическая.

Вывод: покупать помещение под ипотеку выгодно, если использовать его в активном инвестировании. По сути, это практически бизнес: посуточная аренда или дополнительная продажа прописок. Есть одно важное преимущество перед накоплениями: мы получаем средство производства (помещение) сразу в собственность и можем начинать заниматься деятельностью. Второе, менее значимое преимущество: кредит мы берем по текущей стоимости денег, а отдаем по стоимости, уменьшенной на величину инфляции. Наконец, третье преимущество — возможность приобрести объект на этапе котлована. Реально крутые объекты разбирают полностью до этапа средних этажей. И, накопив нужную сумму, можно просто не обнаружить желаемое помещение в продаже.

P.S.: если где накосячил в расчетах, поправьте, но вроде для сферического коня всё верно.

Входящие запросы:

  • копить или ипотека
  • порно лого ипот ешаку

44 мнений на “Ипотека выгодна?

  1. Спасибо за рассчеты,
    Не очень понятно вот что:
    1. Как делить квартиру на студии, если там 1 санузел?
    2. Переводить в нежилое:
    — чтобы переоборудовать и сдавать под офис — обязательно нужен 1 этаж с отдельным входом?
    — легально сделать нежилое под проживанию физ лицу по закону нельзя?
    — сколько стоит юр адрес и сколько юр адресов можно продать на 1 помещение? (там подводных камне наверное ппц)

      Цитировать

    • 1.) В идеале — нужно 2-3 стояка, сейчас у ПИКа полно таких объектов, как-нибудь выложу подборку новостроек москвы под переделку. Официально это никак не оформить, но вероятность бана со стороны МосЖилИнспеции -> 0, потому что застройщик сам пилит студии, противоречащие строительным нормам. И лучше делать на 1-2 этажа, чтобы снизу жилья не было, тогда вообще никто не посмотрит. Но это в теории, сам я займусь разбивкой на студии только в следующем году.

      2.) Про нежилое писал тут: http://skrudzh.ru/zhiloe-nezhiloe-algoritm/ Это нетривиальная задача, но можно сразу купить апартаменты (они нежилые по докам) и сдавать как офис. Там же можно продавать юр.адреса, стоимость и спрос в Мск зависит от налоговой, к которой относится это адрес. И, как пишут на форумах, нужно подружиться с инспектором. Либо продаться оптом конторе, которая этим занимается. Думаю, 7 адресов вполне можно продать на 15 квадратов. Опять же, это с теоретической точки зрения. Как будет практика — обязательно напишу, ибо ньюансов куча.

        Цитировать

      • Студиям кроме собственного туалета еще и кухня своя нужна. Единственный вариант такое согласовать, это если квартира над нежилым помещением. Т.е. либо первый этаж, либо второй, если внизу магазин. Тогда реально все сделать официально. Делать без согласования — это пусть и небольшой, но риск попасть на ОЧЕНЬ большие деньги.

          Цитировать

        • но риск попасть на ОЧЕНЬ большие деньги

          Да вроде не очень большие: штраф за незаконную перепланировку 2500 + вернуть всё в исходное состояние. Но если планировка изначально такая: http://skrudzh.ru/wp-content/uploads/2016/08/13.png то и возвращать особо нечего. При условии, что кухня = электроплитка+СВЧ. Газ, конечно, никто не даст провести.

            Цитировать

  2. Скрудж,ты просчитывал вариант:сумму кредита загнать на ИИС,лесенки вклады Тинькова? 2 ИИС на себя и жену уже 800тыс.руб.Плюс родителей подключить.Покупаем 3-х летние ОФЗ.Уже на следующий год получаем вычет 52тыс.руб с каждого ИИС.Часть денег заганяем на вклады Тинькова.Они дают более 12%.Т.е выше ставок ипотеки с нос.поддержкой.

      Цитировать

    • Кстати, идея интересная. Я так понял, ты имеешь ввиду сделать фиктивной куплю-продажу между аффилированными лицами (например, брат и сестра), а деньги пустить в ИИС? Получается кредит с низкой процентной ставкой, его ложим в ИИС, в ИИС покупаем облигации Тинькова, часть в валюту, часть на вклады. Надо посчитать, но на вскидку получается небольшая маржа.

        Цитировать

      • Я имел ввиду открыть на несколько родственников счетов ИИС.Так как сумма налогового вычета по этим счетам ограниченна в 400тыс.руб.Поэтому нужно открыть несколько счетов ИИС.Деньги вместо досрочки кидаешь на счета ИИС,вклады Тинькова.Схема с фиктивной куплей продажей вообще высший пилотаж.У меня родственники на такое не подпишутся.

          Цитировать

        • аа, понял о чем ты. Да, тема должна быть рабочей, не вижу сложностей. Но много ли наберется родственников, платящих такой большой НДФЛ. Ведь вернут не более уплаченного налога, а значит з/п должна быть больше 33к/мес. У меня из всех родных только 2 чела получают больше, один в Мск работает, другой вахтой на Ямале=)

            Цитировать

  3. Не посчитал ремонт и покупку мебели. Кроме этого не учитываешь, что жилье будет занято не 100 % времени. Кроме этого — падение курса рубля и все, гаплык расчетам.

      Цитировать

    • В том то и дело, что это сферический расчет, чтобы просто прикинуть, а есть ли смысл? Занятость жилья можно задать через коэффициент, ремонт и мебель заложить в затраты. Всё тоже самое, просто уравнение будет с бОльшим количеством переменных.

        Цитировать

  4. Тоже недавно в моем кругу поднимался вопрос касательно выгоды ипотеки. Вот ты пишешь «Вот смотрите, вложили мы 1800к, а через 15 лет, после выплаты ипотеки, наш капитал будет равен стоимости объекта = 4500к.» По факту же капитализация будет в разы больше через 15 лет. К слову, 15 лет назад кв.м. в спб стоил 15 тысяч рублей. Понимаю там конечно сложные период был, но все же. По мне так выгода ипотеки очевидна, так как ты фиксируешь цену квартиры

      Цитировать

    • По факту же капитализация будет в разы больше через 15 лет.

      Согласен. Раньше в Мск м.Планерная считалась окраиной и зашкваром, теперь же это вполне себе норм район, даже Химки уже не зашквар.
      Но повторюсь: расчет чисто сферический, ближе к пессимистическому. На практике нужно смотреть конкретный объект и учитывать тучу факторов: от экологии и местоположения до соседей.

        Цитировать

  5. Мне кажется ипотека идеальный вариант если готов расширять свои недвижимые владения за заёмные средства, просто потому что под меньше % кредита нет нигде, единственный возможный негатив общее падение цен на недвигу, но т.к. горизонт недвиги жизнь + наследование, то думаю по итогу цена будет в любом случае в плюс.
    Кстати, не рассматривал вариант сам строить? или чтобы не морозить — покупаешь дом и земелю и сразу начинаешь сдавать, плюс затеваешь расширение — типа там пристройки, достройки и гаражи и т.д.

      Цитировать

    • Кстати, не рассматривал вариант сам строить?

      Рассматривал. Даже в своем Мухосранске нашел людей, которые были бы не против совместно построить небольшой ТЦ. Но как-то с кризисом всё затухло.
      А в Москве пока очень дорого: возле м.Саларьево (конечная) норм участок стоит под 15 лямов, построить дом ещё вытянет лямов 5… Оно может и даст аццкую доходность процентов в 25 годовых, но таких денег у меня нет, даже с учетом кредитного плеча=)
      Кстати, вот http://1000investorov.ru/projects/stroitelstvo-doxodnogo-doma-v-novoj-moskve/ чуваки строят доходный дом недалеко от Саларьево. Их как-то на Сёрче пиарили, но не внушают они мне доверия.

        Цитировать

  6. Как-то у них там вообще все слишком хорошо выглядит по цифрам. Интересно как на самом деле.

      Цитировать

  7. /но из однушки получается 2 студии

    а из двушки — три студии, что вообще отлично. я думаю именно так входить в недвижку =)
    все замечательно узаканивается — раз. если есть хорошие адвокаты — то на каждую студию можно получить еще и отдельное свидетельство (как на отдельную квартиру) — два.
    стояки не нужны — трубы и канализация отлично прокладываются под полом (возможно, кое-где понадобится установка насосов, но это вообще не проблема).

      Цитировать

    • Да, я тоже больше склоняюсь к двушкам. Получается выгоднее процентов на 20 переделывать, нежели однушки. У трешек уже не такая выгода.

      трубы и канализация отлично прокладываются под полом (возможно, кое-где понадобится установка насосов, но это вообще не проблема).

      Дороже выйдет и съест часть пола. Прочищать тоже геморр. При прочих равных, два стояка рулят)
      Зацени планировку: https://www.pik.ru/park/flats/2/7b609b1f-6dad-e511-ad10-001ec9d56418 Просто рай для переделывания

        Цитировать

      • Ясен-красен, несколько стояков — удобнее. Но это не должно являться препятствием при покупке выгодного объекта ))

        По поводу ‘съест’ пол — ничего не сожрется, полы жы обычно на некоторой высоте над основанием, вот внутри этого пространства можно все проложить (обычно вроде подъем пола — около 10см). Но в большинстве случаев вроде и без этого можно. Еще вариант — купить первый этаж в доме без цоколя и вывести все сразу в подвал — я так в своей квартире сделал (избавился от канализационных труб внутри квартиры).

        Но в целом, мы думаем в одном направлении и это прекрасно. Я решил входить в недвигу когда смогу вытаскивать хотя бы 500к в мес без ущерба для основного направления (оптимистично — через год-полтора). У нас двушка стоит ок 3кк, чтобы начать раз в полгода покупать по обьекту уже со старта.

          Цитировать

        • полы жы обычно на некоторой высоте над основанием

          Ммм, точно, стяжку же делают сантиментров на 5, а то и 10.

          У нас двушка стоит ок 3кк

          Не хочешь сразу в Мск метить? Хз, как в Самаре, но у нас в Замкадье (200к населения) очень туго с арендой. Однушка с мебелью едва за 8к/мес уходит.

            Цитировать

          • Только сегодня писал в осознанность. Есть противоречие — я в ближайшие годы планирую играть в оффлайн-офис (вижу от этого большое ускорение и улучшение качества процессов). А управлять недвигой нужно там, где живешь (что-то я не очень верю в удаленные варианты). А оффлайн-спецы в Мск — самые дорогие в стране.

            Так что пока планирую в Самаре (тут уже есть офис, хоть и рабочая сила недешевая — но он же уже есть), тут есть адвокаты и управляющая компания, которая принадлежит моему лучшему другу и будет помогать мне в покупке и обслуживании объектов. Город вроде развитый, рисков быстрого дефолта не видно. Если мои управляющие пойдут в столицы — потянусь вслед за ними ))

              Цитировать

            • Да, и вроде проблем со сдачей нет (рынок конечно то растет, то падает, но если ты сдаешь по рынку — скорее всего объект уйдет быстро). Студия стоит 11-14к (в зависимости от места и ремонта), двушка под переделку — 3000к, ремонт и узаконивание — еще 500. Должно выжиматься около 1% в месяц с учетом издержек, а большего мне и не надо ))

                Цитировать

  8. >>стояки не нужны — трубы и канализация отлично прокладываются под полом (возможно, кое-где понадобится установка насосов, но это вообще не проблема).
    Настало время ухуительных историй… Смарт, у тебя есть кое-какой опыт в строительстве? Или ты со своего статейника черпнул такую информацию?

      Цитировать

    • Такто у меня лучший друг уже несколько лет занимается подобной переделкой (откуда я вообще в курсе ситуации в рынке).

      Но можно думать что инфа со статейника, я не против и спорить не готов. Есть более приятные и важные дела.

        Цитировать

  9. аа, понял о чем ты. Да, тема должна быть рабочей, не вижу сложностей. Но много ли наберется родственников, платящих такой большой НДФЛ. Ведь вернут не более уплаченного налога, а значит з/п должна быть больше 33к/мес. У меня из всех родных только 2 чела получают больше, один в Мск работает, другой вахтой на Ямале=)

    Согласен,это минус этого варианта.Можно налоговый вычет тогда за 2-3 года выбирать.Я в этом годом первый раз жизни получил налоговый вычет.

      Цитировать

  10. И не забывай про страхование ипотеки 1% в год на остаток долга + мелочь банку за аккредитив.
    Я отказался от ипотеки именно из-за этих мелочей. Занял у родни без процентов ))

      Цитировать

    • Там ещё за оценку берут деньги, за регистрацию ДДУ. Это понятно, нужно каждый случай считать отдельно.

      Занял у родни без процентов ))

      Крутая у тебя родня, раз может много бабла без процентов отсыпать)

        Цитировать

  11. И не забывай про страхование ипотеки 1% в год на остаток долга + мелочь банку за аккредитив.
    Я отказался от ипотеки именно из-за этих мелочей. Занял у родни без процентов ))

    Я для покупки суммарно у родни смог занять 80тыс.руб.Негусто!С одной стороны у нас не принято копить,а с другой стороны часть родственников просто зажопило деньги!За то когда они просят занять денег -сразу посылаю в сад.

      Цитировать

  12. В мелких городках как я ( 30000 жителей ) квартиры будут только убыточны в любом раскладе.

    Стоимость квартиры 1.2 ккк рублей ( двушка ), сдать ее можно если удачно за 8 к рублей, кварплата в мес + отопление разбитое на год в сумме составит по щитам в мес 4 к это и с социальной выплатой, т.е если у тебе есть две квартиры оформленные на 1 лицо то социальную выплату можно получить только на 1 квартиру а без соц. выплаты зимой за квартиру выходило только отоплением 8 к, + остальные платежи, вода, кап ремонт, удн итд. Получатся, что вторая квартира будет убыточной так как квартплата составить больше чем ее можно сдать.

    Одно время как то думал что выгодней было бы приобрести несколько гаражей и их сдавать =), но это лишь теории, к примеру стоимость гаража у нас 120 к, 10 гаражей 1.2 ккк рублей сдать их можно в мес за 1500 руб, со всех выходило бы 15000 в мес, что получается выгодней чем квартира + за гаражи не надо платить каких либо щитов, только разовый налог в год и тот копеечный.

      Цитировать

    • Всё верно, мелкие города даже нет смысла рассматривать. Тем более, на долгосроке, когда народ массово мигрирует в миллионники.

        Цитировать

  13. Как по мне фондовый рынок это таже жилая рентная недвига, только с меньшим гемороем

      Цитировать

  14. Всё верно, мелкие города даже нет смысла рассматривать. Тем более, на долгосроке, когда народ массово мигрирует в миллионники.

    Не всегда так. Если в маленьком городе есть объекты строящиеся или заводы, то выгоднее брать там квартиры, рабочие и подрядчики из других городов всегда ищут жилье. Я купил в таком городе квартиру за 500к., чистыми получаю 10к.

      Цитировать

    • Риск чересчур велик. Свернется производство и будет сложно избавится от объектов. Всё же при прочих равных столицы предпочтительнее.

        Цитировать

  15. Не всегда так. Если в маленьком городе есть объекты строящиеся или заводы, то выгоднее брать там квартиры, рабочие и подрядчики из других городов всегда ищут жилье. Я купил в таком городе квартиру за 500к., чистыми получаю 10к.

    Если вы живете в этом городе,то такая инвестиция в определенной степене оправдана.Если нет,то лучше покупать в своем городе или более крупных городах.При долгосрочных инвестициях нужно снижать издержки(поездки за кварплатой или оформление документов).

      Цитировать

  16. Не всегда так. Если в маленьком городе есть объекты строящиеся или заводы, то выгоднее брать там квартиры, рабочие и подрядчики из других городов всегда ищут жилье. Я купил в таком городе квартиру за 500к., чистыми получаю 10к.

    Думаю в долгосрочной перспективе не совсем выгодно, опять же зависит от того как просто ее будет продать после того как станет не актуально.

    Кстати когда я работал на строительстве газопровода в республике Коме, поселок Синдор, населения поселка человек 500-1000, газовиков было там под 2500 работников в 2011-2012 году 1-комнатная квартира сдавались там по 30-50к рублей в мес, дикие деньги по тем временам.

      Цитировать

  17. Странный расчёт,
    Не учтены расходы на содержание и налоги.
    В итоге получается совсем другие цифры.
    По своему опыту скажу, сдавать квартиру это такая головная боль. А когда две это уже почти как работа, вечно то там не то, там соседи затопиои, то еще что нибудь. И при этом годовой доход около 5-6%.
    Я лично сейчас оставил одну квартиру, которую тоже планирую продать, так как это не заработок. Это тихая гавань, для того чтоб заморозить деньги, и не проспать.

    И плюс к расчетам надо учесть простои от поисков арендаторов. Это тоже время.

      Цитировать

  18. Ну а куда вкладывать предлагаете? Какие-то низкорисковые инструменты есть как альтернатива недвижимости? Я лично не знаю таких. Депозит не вариант вообще, у нас в Киеве вон до сих пор штурмуют отделения загнувшихся банков. И каждый день банкротится кто-то еще — угадайте, они возвращают депозиты?

      Цитировать

  19. Где-то давно прочитала, что сдавать квартиру — это «бабушкин бизнес», который и бизнесом то назвать нельзя))) В принципе согласна с этим высказыванием, покупать недвижимость — это скорее средство для сохранения денег, чем бизнес )))

      Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *