Ипотека для вебмастера

   Если ты простой вебмастер или манимейкер, который работает вчёрную, не платит налогов, то можешь смело идти нахуй. Ни один банк не даст тебе ипотеку с вменяемым первым взносом. Реально получить кредит только с 40% или 50% первоначальным взносом. Это, если честно, до хрена. Если взять ссаную однушку (не апартаменты) в Котельниках, то при цене 3800к, тебе нужно иметь в кармане чуть больше 1.5 ляма. Ну, объективно, мало кто может собрать такую сумму за короткий срок. Даже если ты крутой сеошник с доходом 120к и можешь откладывать по 50к/мес, то тебе потребуется почти 3 года (!), чтобы накопить только на первоначальный.

   Другое дело — наемные работники. Тот же кодер с з/п 120к может взять ипотеку с начальным взносом всего 760к (20%). На накопление такой суммы уйдет чуть менее 1.5 лет. Согласитесь, реально.

   В теории, если ты — ИП, то должно быть полегче. Достаточно предоставить декларации за 2 последних года и тебе тоже дадут купить хату за 20%. Но на практике, хуй там ночевал. Даже моя элементарная деятельность по сдаче в аренду коммерческой недвижимости вызвала у банков кучу вопросов. Потребовали тонну документов, начиная от основания приобретения, и заканчивая последними счетами за коммуналку. Кроме того, им нужно ~2 месяца на анализ бизнес. Боюсь представить, что нужно для ИП-торгашей, коих в России большинство.

   Начал я сразу с ипотечного брокера — банка Тинькофф. Их реклама повсюду, есть положительные отзывы, ставка небольшая.

Опыт неполучения ипотеки в Тинькофф. »

31 июля — заполнил предварительную анкету (сука, 13 разделов). Через 10 минут позвонила заспанная сотрудница и начала перечислять мне пункты анкеты и спрашивать, уверен ли я в каждом пункте. Ну, долбоебизм чистой воды, имхо. Проверять нужно по документам, а не по словам. Заняло это дело минут 20-25, потом она согласилась выслать список доков для ипотеки.

Доков не так уж много, но попотеть придется:

11

Вся проблема в том, что белый доход у меня мизерный (52к), с ним могут дать ипотеку не более чем на 35к ежемесячных платежей. Но не могу же я в форме банка указывать доход от шлюх, продажи рекламы и открутки тизерок?))

1 августа — заполнил все доки и отправил их в банк.

5 августа — параллельно подал заявку в ВТБ-24

7 августа — перезвонили из банка, сказали что я мудак нужно исправить ошибки и указать созаемщиков (жену). На созаемщиков также нужно заполнять анкету. Короче, так как я ИП, то банков, дающих ипотеку, очень мало. Мне подошел один банк, название которого раскрывать не буду. Начальный взнос — 30%, ставка 10.9%, платеж за снижение ставки ~5.5% от суммы кредита. У ВТБ-24 условия для ИП похожие, но первоначальный взнос аж 40%. Зато доход подтверждается устно.

8 августа. ВТБ послал меня нахуй, сказав, что никто в мой Мухосранск не поедет проверять, действительно мой бизнес работает. Тинькофф запросил доп.правки.

12 августа. Тинькофф наконец-то проверил мои доки (блеать, чего там проверять то было?) и отправил в банк.

20 августа. После пинка, Тинькоффцы попросили подождать ещё пару дней.

30 августа. Сам позвонил в банк, для которого Тинькофф является первичным брокером и узнал, что мой объект не аккредитован. Лол, так то у этого банка 3.5 аккредитованных объекта.

   Короче, Тинькофф вроде как обещает всё сделать быстро и даже бомжу выдать ипотеку, но на практике — хуй там, вполне реально могут затянуть на месяц и больше, просто забив на клиента.

   Кто из других банков отказался работать: Райффайзен, Абсолют, ДельтаКредит, Сити, Открытие, Сбер, Траст, ХоумКредит, УБРиР. Отказы были по разным причинам:

  1. Адрес регистрации ИП не совпадает с регионом присутствия банка
  2. Адрес стройки не совпадает с регионом регистрации меня (sic!)
  3. Слишком маленький официальный доход
  4. Новостройка не аккредитована
  5. ИП не рассматривают

   Кто согласился: ВТБ-24, программа «Победа над формальностями». Если ты — левый чел, сразу подавай на эту программу. Я так понял, менеджеры по разным программам у них разные. И если подаешь по стандарту, тебя шлют нахуй. А в «Победе над формальностями» требуется паспорт, СНИЛС и заполненная анкета. Ну, и 40-50% первоначального взноса. Ставка тоже повыше, 13.6-14.1%. Ну, а щито поделать. Посчитай — если не выгодно, то лучше накопить. 

Как всё происходит в ВТБ-24. »

   День 0. Бронируешь хатку у застройщика, говоришь, что хочешь получить ипотеку. Обычно дают бронь на сутки, но тут как договоришься.

   День 1. Подаешь заявку на сайте. Не на общих условиях, а сразу указываешь победу над формальностями. К вечеру звонит Маринка и рассказывает, какие они заебатые. Лучше сразу остановить и попросить комплект доков. Высылают в PDF (!), поэтому заполнить на компе и сохранить нереально. Я заполнял в PDF-форме, затем выводил на печать как рисунок, сохранял на флэшку и тащил на распечатку. Но, если есть свой принтер, то проблем нет. Анкеты заполняются на всех созаемщиков (жена — тоже созаемщик).

   День 2. Пиздуешь к ним в офис. С собой берешь СНИЛС, распечатанные анкеты и паспорт. Менеджер в течении 10-15 минут проверяет и говорит, что через 5 дней скажут результат. 5 дней = неделя.

   День 9. Сообщают, что всё одобрено. Думается, одобряют всем, ибо первый взнос огромен. Присылают расчет кредита, перечень необходимых документов. Пишешь застройщику, что всё тип-топ, можно начинать оформлять ДДУ.

   День 12. От застройщика приходит ДДУ тебе и менеджеру банка. Они его проверяют. Говорят, что нужен отчет об оценке, дают список оценщиков. Выбираешь рандомного, кто принимает ВебМани=) Оценка стоит ~3000-5000 руб. Пишешь в страховую, чтобы застраховали жизнь и здоровье. Страховка будет ~0.35% в год от суммы кредита.

   День 18. Все доки готовы, можно приезжать оформлять кредитный договор.

   День 19. Подписываем кредитный договор, оплачиваем страховку. Если у вас есть созаемщик, то обязательно его личное присутствие. Всё отвозим к застройщику для регистрации договора ДДУ. Оплачиваем эту регистрацию.

   День 33. ДДУ зарегистрирован, едем в банк с ним. К этому дню нужно положить на счет ВТБ первоначальный взнос. Производим оплату и всё — с этого дня вы в долговом рабстве))

   Вроде ничего не упустил, хотя в куче писем сложно восстановить алгоритм действий.

   Короче, от момента бронирования хатки до необходимости внести первый взнос проходит >30 дней!  Это важно, кому чуть-чуть не хватает, а деньги с Адсенса придут в конце месяца.

   На мой взгляд, выгодно брать ипотеку, если рост стоимости за год превышает выплаченные проценты. Например, сейчас однушка стоит 4 ляма, за год одних процентов+упущенной выгоды отдашь 560к. Если удастся её продать хотя бы за 5 лямов, то уже профит.

Ипотека vs Брать за свои

   Приведу занимательный расчет касаемо того, выгодно ли купить помещение целиком за свои деньги, либо взять ипотеку, а лишние средства положить на счет в банке. В данном случае счет в банке — это консервативный инструмент в широком смысле слова. Если вам не нравятся депозиты, подставьте сюда облигации, валюту, акции — короче, любой другой инструмент.

   Ок, допустим, у тебя есть 5 млн. руб. и ты хочешь их вложить именно в недвижимость. Есть два варианта приобретения:

1.) Купить за наличные. Тут всё просто: платишь 5 лямов, получаешь хату, которую можно сдать, например, за 30к/мес. Предельная доходность 7.2% годовых. Реальная — пониже.

2.) Купить в ипотеку. Отдаешь 1 млн. руб., а 4 тебе добавляет банк. Ставка — стандартная, 12%, срок — 15 лет. Свои же 4 миллиона ты кладешь на депозит в этом же (или другом, неважно) банке под 10% годовых. Казалось бы — ебанатство? Ни хуя подобного=) Ежемесячная выплата по ипотеке = 48 тыс. руб. Доход от сдачи хаты = 30 тыс. руб. Доход от % по депозиту = 33 333 руб. Сальдо = 15 333 руб. Вроде как меньше, чем в случае 1. Но!

   Во-первых, у тебя остается пространство для маневров. Просела недвижка на продажу — докупил ещё объектов. Начал обесцениваться рубль — переложил всё в валюту или досрочно закрыл ипотеку.

   Во-вторых, рост капитализации. За 15 лет вложенный лям превращается в пять (арендаторы выкупают квартиру). 11.3% годовых рост капитализации, а суммарная предельная доходность почти 15% годовых.

   Так что в вопросе Ипотека или Брать за свои — тоже не всё так однозначно. Если бы мне легко давали ипотеку, я бы покупал объекты только через неё.

   С этим примером с 5 лямами: вначале берешь один объект в ипотеку, остальные деньги на счет. Пытаешься его сдать за определенную сумму. При этом сам размер арендной платы нужно вычислять, потому что при некоторых раскладах механизм с ипотекой получается невыгодным. Спустя 3-4 месяца, если объект успешно сдается по нужной сумме, можно снять ещё один лям с депозита и купить вторую хатку в ипотеку. И так далее.

P.S.:  ПИК открыл продажу квартир в Саларьево Парк. Вот такая забубенистая хатка стоила 3.8 ляма на старте продаж. Два стояка=)

1

   Хотя забронировано сейчас почти всё, несмотря на срок сдачи через 2 года. Кто не знает, ст.м.Саларьево — это юг красной ветки. Раньше юго-запад считался достаточно крутым районом, как сейчас — хз, наверное также. Чего думаете, коллеги?

P.P.S.: добавил страницу с аукционными площадками по недвижке.

Входящие запросы:
  • ебаные банки большая ипотекп
  • как получить ипотеку безработному форум
  • победа над формальностями отзывы

36 мнений на “Ипотека для вебмастера

  1. Все конечно классно на словах, но на самом деле:
    1) Не учтена амортизация квартиры — какие доп расходы на нее, например нужна стиралка в хату, нужен новый смеситель, нужен новый сортир и прочее, так как дебилы которые снимают сломали его случайно и он уже старый же был, да?
    2). Не учтен никак простой квартиры как понимаю, возможно в Москве, на квартиру будет стоять очередь в 50 семей/ человек. Но в городах поменьше например — может быть серьезный простой, сам сталкивался неоднократно, при это квартплату никто не отменял — за обслуживание дома один хрен попросят коммунальщики.
    3). Еще момент с квартирантами, был случай — заселились жили 1 года, все платили исправно никаких вообще претензий, потом муж с женой поругались, что-то там развелись, кто-то кого не любит, кто-то забыл что они снимают — стали проблемы с оплатой, начались обещания и мольбы что у нас ребенок, дайте еще пару дней и в итоге не заплатили почти за месяц проживания, просто свалили.

    Наверняка есть еще целый ряд подводных камней, всех не учтешь — а так да, все звучит заманчиво, хоть счас в банк беги)))

      Цитировать

    • Так я же сравниваю «покупать за свои» и «покупать в ипотеку, а оставшиеся -> на депозит». Вторая часть поста как раз про то, что не стоит все деньги вкладывать в недвижку, лучше кредитнутся, сохранив ликвидность. Это не сравнение «копить vs ипотека»=)
      А по амортизации, простою и т.п. нужно считать для каждого конкретного случая, ведь сильно зависит от расположения, города, типа жилья (эконом\бизнес\элитка), налогов. У эконома может быть простой 2 недели в году, а в элитке объекты не сдаются месяцами.

        Цитировать

  2. Во, как раз хотел тебе ссылку скинуть:
    https://vc.ru/p/how-to-money-2
    Тут чел приходит к выводу, что покупать жилье в Москве невыгодно потому что возврат инвестиций меньше, чем проценты по банковскому вкладу.

      Цитировать

    • Пасибо за ссылку, чел интересно пишет.
      Но там есть много моментов, которые лично для меня склоняют чашу весов в пользу жилой недвиги. Налоговые вычеты, материнский капитал, низкая стоимость заемных средств (относительно кредитов для бизнеса), перегретость рынка купли-продажи (можно выбить хорошие скидки), низкая цена в $ для такого мегаполиса.
      Ну, и надежность. Думаю, все понимают, что в случае сильного краха АСВ не выплатит ничего, или на эту выплату можно будет купить мешок картошки) А тут хоть что-то останется.

        Цитировать

    • Блин, чувак, не успеваю опробовать на практике) Если кратко, то сейчас наиболее выгодная карта: Карта Мира от ВТБ24 с пакетом «Привилегия». Там милями возвращают 3.8% + 1% по ВТБ-Коллекция, достаточно ликвидная штука. Ищешь друга с ЕНВД и терминалом, желательно «Отличный-Безналичный», ибо там фикс комиссия 1.6% (!). Деньги лучше гонять через Тинькофф-Расчетный счет.
      Также прогоняешь карту РокетБанка Сверхкарта, там до 7к/мес. на карту можно поднять первые 3 месяца. Делаешь карты на всех родственников и радуешься) Но выхлоп получается не супер большой. Считай, с оборота 500к/мес. будет 20-25к прибыли. Ну, и плюшки всякие, типа бизнес-залов, страхований.
      Теоретически, если твой друг — АЗС или продавец товаров для авто или ресторан, то добавляем сюда карту Билайна, Альфа-Банка.
      Но повторюсь, это только схема, на практике ещё не тестил.

        Цитировать

  3. Пиздец, это каким дном нужно быть, что бы брать ипотеки. На вечное рабство себя обрекать.

      Цитировать

    • Если ты берешь ипотеку, чтобы купить квартиру и жить в ней, выплачивая проценты и подыхая с голоду, тогда ты прав.
      Но здесь обсуждают не доедание последнего х…я без соли, а правильное решение по инвестированию.
      Правильно Петр написал — ты не в той теме свое «богатство» рекламируешь.)))

        Цитировать

  4. Немного не по теме, но все же.
    Вот у нас в Украине есть 4 вида ЧП, у которых разнятся налоги, отчетность и другое.
    К примеру, зарабатываешь Адсенсом, тизерками, арбитражем ну и амазон впридачу. И задумался (в теории) о ЧПшной легализации. И тут возникает вопрос — ты какой ЧП будешь?))

      Цитировать

  5. Лично меня тинь порадовал.
    Брал в сентябре. Хотел через Открытие 9.8%, так же подал в тинь.

    Открытие выебало мозги по полной, пришлось жену в созаемщики подключать, все документы подал — тишина.

    В Тине присутствовал прозвон с проверкой полей формы, ебанутая херня, конечно. Непонятно зачем она нужна.
    -Это вы заполнили, и это заполнили и это. — Молодец вы. — Ок отправляю анкету в банки.
    В итоге сейчас дают персонального менеджера после проверки анкеты. Он доступен даже по мобильному. Удобно и оперативно все.

    В тине одобрили 3 из 4 банков.
    5,5% за снижение процента это видимо Транс%%%%банк? Мне эта схема не понравилась. Я гонюсь за снижением ежемесячного платежа больше.
    Взял кредит через Абсолют, и скидка была больше у застройщика при выборе этого банка (!) и прошло все очень гладко и быстро.
    Я очень доволен тиньковым, через перс менеджера вообще все замечательно, реально помогал.

    После того как я все оформил обрадовали из Открытия — отказ. (Нахуй мозги ебали? Нахуй жену в созаемщицы требовали оформить? Ебанутый на все голову банк)

    Касательно кредитов для ИП.
    Насколько я знаю раньше ИПшники брали ипотеку, толкали хату и пользовались дешевым кредитом под бизнес таким образом. Не знаю как сейчас, но именно из-за этого банки не любят давать кредиты ипотечникам.

    Про ВТБ24 очень интересно, значит есть банки которые не формально подходят к рассмотрению документов. Насколько я знаю банки ваще не ебут твои доходы со сдачи жилья и прочие схемы. Им нужно чтобы ты платил ежемесячно и вовремя. Это обеспечить может только человек, который работает на дядю. и не рискует, соответственно и банк не рискует высуживать потом у тебя хату, продавать ее (а ну как ценник на недвигу рухнет, хату не достроят.
    Bли если хата БУ то скрытый продавцом родственник урка из тюряги вернется, отсудит у тебя хату и платить ты будешь кредит за нихуя, а точнее не платить и банк будет напрягаться нихуево чтобы что-то у тебя отсудить)

      Цитировать

    • Лично меня тинь порадовал.
      Брал в сентябре. Хотел через Открытие 9.8%, так же подал в тинь.

      Ты наверно наемный работник? Вам проще получить и ставка ниже))

      5,5% за снижение процента это видимо Транс%%%%банк? Мне эта схема не понравилась. Я гонюсь за снижением ежемесячного платежа больше.

      Да, это он) Ну, хз, у этой схемы тоже свои плюсы есть. Типа если берешь на 25-30 лет, то выгодно.

      После того как я все оформил обрадовали из Открытия — отказ. (Нахуй мозги ебали? Нахуй жену в созаемщицы требовали оформить? Ебанутый на все голову банк)

      Банк ооочень формально относится к своим клиентам. У меня у них открыт расчетный счет, брокерский, ИИС, раньше активно юзал карточку и неплохие суммы ходили. Но им похуй(

      Про ВТБ24 очень интересно, значит есть банки которые не формально подходят к рассмотрению документов.

      Ага, тоже считаю это мегаплюсом. Если доходы вообще левые (типа Адсенса), кроме ВТБ вряд ли кто-то даст ипотеку.

      Это обеспечить может только человек, который работает на дядю. и не рискует, соответственно и банк не рискует высуживать потом у тебя хату, продавать ее

      Думаю, после первой выплаченной ипотеки будет проще, типа КИ и всё такое.

        Цитировать

  6. таргет бланк на ссылках бы сделал, а то не удобно, каждый раз надо назад к тебе возвращаться.

    Был в Паттайе недавно, там у них сейчас выставка недвижимости идет, повозили бесплатно по стройкам, дали русского продавана. Условия конечно не сравнить с нашими, вот по одной новостройке недалеко от моря с причалом для яхты (застройщик тайская компания): 50.000 бат(Х2 в рублях)- депозит, чтобы понравившуюся хату сняли с продажи, в течении месяца должен догнать сумму платежа до 30% от стоимости хаты, остальные 70% можно вносить когда хочешь до конца застройки (2 квартал 2018 г), т.е. 2 года можешь вообще ничего не платить, крутить денежку, получается беспроцентная отсрочка платежа на 2 года. Дальше если не тянешь, можно взять кредит у этого же застройщика под 6.3% годовых. Все это дело продается в жилищных комплексах, где есть бассейны, тренажерка, стоянка, причал для яхты, охрана, сауна, все конечно бесплатно для владельцев жилья. Коммунальные платежи для хаты в этом комплексе стоимостью 4.300.000 руб составляет 35.000 рублей — раз в год! Налогов на недвигу в Тае нет вообще.

    Вот еще расклад по хате у финского застройщика мне расписали:
    стоимость хаты(готова к заселению): студия 28 квадратов 3 этаж -1.456.000 бат
    50.000 бат — депозит
    241.200 бат — до 1.01.2017 вместе с депозитом это составляет 20% от стоимости
    10% 145.600 бат — до 15.03.2017 после этого тебе дают ключи и можешь жить
    оставшиеся 70% 1.019.200 бат нужно выплатить до 1.01.2018, но сроки можно растягивать, оговариваются в индивидуальном порядке, насчет кредита у финов не спрашивал, но думаю раз все кредитуют с ними тоже можно договориться. Все хаты с отделкой и мебелью, т.е. заходишь стелишь свое белье на кровать, закидываешь на кухню ложки и кружки и живи, даже шторы висят.

    Понравилась еще одна фишка называется гарантированная аренда, т.е. после оплаты 30% ты уже можешь сдавать ее в аренду, можно сдать той же управляющей компании (он же застройщик) и тебе ежемесячно будут поступать платежи, или сразу переводить в счет оплаты квартиры, меньше конечно выходит чем самому заниматься, но для ленивых и занятых самое то. Озвучили 8% годовых при гарантии, если самому сдавать говорят можно выжимать до 12%. Правда фины берут в гарантированную аренду только хаты на 1 и 2 этажах.

    Есть конечно заморочки всякие с оформлением, иностранная квота есть у них на каждый дом, можно компанию открыть и на нее оформлять, но там тоже камни подводные есть. В общем есть над чем подумать, просто удивлен был условиями, при ценах сравнимых с нашими, можно взять хату у моря и сдавать ее с минимальным гемором, пока сам там не живешь.

      Цитировать

    • таргет бланк на ссылках бы сделал, а то не удобно, каждый раз надо назад к тебе возвращаться.

      Ок, прикрутил.

      Был в Паттайе недавно, там у них сейчас выставка недвижимости идет, повозили бесплатно по стройкам, дали русского продавана. Условия конечно не сравнить с нашими

      Ага, тоже смотрел тайское жилье. Если бы не курс, однозначно с семьей переехали бы по Thai Elite на 20 лет. Считай более дорогое обслуживание компенсируется бесплатным бассейном, тренажеркой. И за отопление не нужно платить.

      Дальше если не тянешь, можно взять кредит у этого же застройщика под 6.3% годовых

      Хз, но вроде кредиты в Тае оооочень неохотно дают. Мб отдельные застройщики в редких комплексах, как мера стимулирования спроса.

      Озвучили 8% годовых при гарантии, если самому сдавать говорят можно выжимать до 12%.

      Застройщик Nordic на Пратамнаке дает 10% гарантии вплоть до 20 (!) лет. Там ещё обратный выкуп есть, всякие плюшки. Рекомендую присмотреться. Хотя сам район — дно дно, сплошные горы, собаки. До всего далеко добираться. Джомтьен или север получше будет)
      Но из практики: у меня знакомый сдает студию 24 метра на Пратамнаке. Купил, кстати, до кризиса за 1 лям рублей, теперь это уже 2 ляма)) Ремонт уже подушатаный, но терпимо. До моря ~800 метров, тоже норм. Сдает через Airbnb, с октября по апрель 100% занятость при 13к бат чистыми в месяц. С апреля по сентябрь может максимум удается на 1 месяц сдать за 10к бат. Вот и выходит почти 10% годовых, грязными. Примерно 12к бат тратит на взносы за обсуживание, тысяч 15 — на текущий ремонт, замену того-сего, комиссии. Правда уже имеет постоянных клиентов, минуя Airbnb.

        Цитировать

  7. Все это конечно хорошо Скрудж. Я уже давно жду поста про банковские карты и кешбек.

    я тож хочу…от Скруджа…обзора

      Цитировать

  8. «С этим примером с 5 лямами: вначале берешь один объект в ипотеку, остальные деньги на счет. Пытаешься его сдать за определенную сумму. При этом сам размер арендной платы нужно вычислять, потому что при некоторых раскладах механизм с ипотекой получается невыгодным. Спустя 3-4 месяца, если объект успешно сдается по нужной сумме, можно снять ещё один лям с депозита и купить вторую хатку в ипотеку. И так далее.»

    Вот вопрос с этим и так далее. Если у меня около сотки белого дохода, а на днях я собираюсь взять ипотеку с платежом в 35 к, то скорее всего максимум на что я могу рассчитывать, это еще одна ипотека и то с равным или меньшим платежом, верно? Или шансов на вторую совсем мало? Сейчас размышляю неспеша как можно масштабировать это, какой процент первого взноса оптимален. Особенно интересно становится, если находишь предложение ниже рынка, но это конечно редко бывает и рассчитывать наверное не стоит.

    Под какой процент сейчас реально взять ипотеку (какой стоит выбивать, а некоторые менеджеры мерзкие бывают, реально надо выбивать каждые 0.5) при условии, что я обычный работник с белой зп . Пока 11,9 наиболее низкий процент был у райффайзена, я зашел в банков 5 (рядом были). Стоит там брать или напрячься и пониже искать?

      Цитировать

    • Еще вопросы вдогонку.

      1. Как думаешь, стоит ли брать ипотеку на 15 или на 20 лет, разница в платеже составляет около 2-3 тысяч как я понял (напомню, что покупаю для сдачи), что все же важнее, переплата в дальнейшем или снижение ежемесячного платежа сейчас?

      2. Также насчет досрочной выплаты ипотеки. Представим, что в начале ипотеки платеж выше арендного дохода на 10 тысяч, пусть в течение пары лет я сколько-то там докладываю досрочно и выхожу в 0 (не будем сейчас мудрить с амортизацией и ремонтами). Что делать дальше и в каких случаях?

      1) Оставить как есть, люди оплачивают квартиру за 15 лет и все
      2) продолжать досрочно вкидывать свободные средства (особенно в первые годы наверное есть смысл)
      3) всеми силами пытаться досрочно закрыть, ущемляя себя в смузи и коворкингах

      Меня интересует ответ при том условии, что моей целью является покупка еще 1-3 квартир в ближайшие 5 лет по такой же или похожей схеме (может быть под залог имеющегося дадут, вторую ипотеку или еще как-нибудь).

        Цитировать

      • Во, кстати, дельные вопросы.

        1. Как думаешь, стоит ли брать ипотеку на 15 или на 20 лет, разница в платеже составляет около 2-3 тысяч как я понял (напомню, что покупаю для сдачи), что все же важнее, переплата в дальнейшем или снижение ежемесячного платежа сейчас?

        Тут тонкий момент. С одной стороны, чем меньше ежемесячный платеж, тем лучше (можно взять несколько ипотек). С другой — при повышении срока ипотеки падает окупаемость. Допустим, однушка 5 млн., 2 млн. первый взнос, 12% ипотека, 36 тыс. ежемесячный платеж при 15 годах, сдаем однушку за 40к. Получаем доход от роста капитализации 6.2% годовых, операционный доход 2.4% годовых. Валом 8.6%.
        Если берем на 20 лет, то ежемесячный платеж 33к. Рост капитализации 4.7%, операционный 4.2%. Валом 8.9%.
        Если берем на 30 лет, то ежемесячный платеж 30.8к, рост капитализации 3.1%, операционный 5.4%. Валом 8.5%.
        Выходит, 20 лет лучше 15, а 15 лучше 30. Сильно зависит от процентной ставки. Чем она выше, тем на меньший срок выгодно брать ипотеку.

        2. Также насчет досрочной выплаты ипотеки. Представим, что в начале ипотеки платеж выше арендного дохода на 10 тысяч, пусть в течение пары лет я сколько-то там докладываю досрочно и выхожу в 0 (не будем сейчас мудрить с амортизацией и ремонтами). Что делать дальше и в каких случаях?

        1) Оставить как есть, люди оплачивают квартиру за 15 лет и все
        2) продолжать досрочно вкидывать свободные средства (особенно в первые годы наверное есть смысл)
        3) всеми силами пытаться досрочно закрыть, ущемляя себя в смузи и коворкингах

        Меня интересует ответ при том условии, что моей целью является покупка еще 1-3 квартир в ближайшие 5 лет по такой же или похожей схеме (может быть под залог имеющегося дадут, вторую ипотеку или еще как-нибудь).

        Лично я бы вывел ипотеку в 0, психологически было бы комфортнее. И на этом остановился бы. Смысла досрочно покрывать ипотеку, если её и так выкупают, не вижу. Тем более, что цель — наклепать тонну ипотечных хат и как-то выводить их в окупаемость. Значит все свободные средства нужно накапливать на первоначальный взнос.

        Вот взять твой пример, где платеж выше арендного на 10 тыр. Допустим, у тебя 5 млн. хата, первый взнос 1 млн, 12% ставка на 15 лет, платеж 48к/мес. Сдаешь ты её за 38к. Сальдо -10к. Варианты такие:
        1.) Если оставить как есть, то операционная доходность -12% годовых, капитализация 11.3% годовых. Выхлоп — отрицательный, -0.7% годовых.
        2.) Если загасить до нуля за 2 года. Нужно вкинуть 800к, это по 66.6к/мес сверху. Тогда рост капитализации составит 7.6% годовых (от 13 лет), операционный доход 0. Но нужно считать упущенную выгоду и помесячную выкладку. Цифры будут в районе этих.
        3.) Досрочно гасишь всю ипотеку за 5 лет. Нужно вкинуть 4 ляма. Тогда доходность устремится как если бы ты купил хату за наличные, порядка 9.1%. Тут ещё сложнее расчеты, так как каждый месяц платеж по ипотеке будет становиться ниже, а аренда постепенно больше и больше. Отдельно посчитаю и выложу.

          Цитировать

    • Вот вопрос с этим и так далее. Если у меня около сотки белого дохода, а на днях я собираюсь взять ипотеку с платежом в 35 к, то скорее всего максимум на что я могу рассчитывать, это еще одна ипотека и то с равным или меньшим платежом, верно? Или шансов на вторую совсем мало? Сейчас размышляю неспеша как можно масштабировать это, какой процент первого взноса оптимален. Особенно интересно становится, если находишь предложение ниже рынка, но это конечно редко бывает и рассчитывать наверное не стоит.

      Думаю, вторую ипотеку легко дадут, если покажешь доп.доход в виде сдачи первой ипотечной хаты. Тогда валовый доход будет 100+30 = 130, две ипотеки = 70 (<50%). К третьей ипотеке валовый доход будет 160, расход 105 (2/3 дохода), тоже скорее всего дадут. А вот с четвертой посложнее. Тут ли ВТБшная "Победа над формальностями", либо договариваться с менеджером. Пятая и последующие - думается, будут лишними) Разве что повысится доходность от посуточной аренды\койко-мест и т.п.

      Пока 11,9 наиболее низкий процент был у райффайзена, я зашел в банков 5 (рядом были). Стоит там брать или напрячься и пониже искать?

      Вроде Тинькофф предлагает 10.9, посмотри у них.

        Цитировать

  9. Большое спасибо за развернутые ответы. Хата мне достается вообще за 3,5 в районе метро Ясенево, но я пересчитаю на свой вариант (а может у тебя готовый excel файл есть, где я бы подставил цифры?). Первый взнос хочу минимальный закинуть в 15% (525). Сдать думаю тысяч за 25-30 (платеж по ипотеке 35 при 15 годах), я раньше писал, там ремонт древний (так что скорее за 25 сдам), а вкладывать невыгодно сейчас.

    А в Тинькофф онлайн подал, сказали «подождите еще 3 месяца и приходите», у меня проблема в том, что меня через увольнение переводили в другое ООО и на последнем месте стаж 3 месяца, а им подавай от 6. Менеджеры там конечно жесть, девушка разве что жвачку не жевала, пока общалась со мной, очень странно разговаривала и перебивала периодически, может это у них на телефонах такие, не знаю. В альфе и райффайзене были лучше.

      Цитировать

    • за 3,5 в районе метро Ясенево

      Дешево, даже если ремонт убитый. На ауционах самое дешевое Владыкино за 3.8, но там цена может вверх пойти.
      Это вариант через знакомых или гос.площадки?

      Первый взнос хочу минимальный закинуть в 15% (525)

      Ммм, сомнения, что дадут) Добей хотя бы до 20%, уже больше вероятность.
      Считаю в Excel-ке, но файл не сохраняю)
      ===
      При таком сильном дисконте от рынка (сколько она по рынку — 5 млн.?) и если дадут ипотеку, то выгоднее всего перепродать)
      Для аренды я бы поступил так: первый взнос 20% = 700к. Платеж на 20 лет 30.8к. За 400к сделал бы максимально простой, но красивый ремонт, либо сделал двушку из однушки. Короче, цель — сдать в 0, за 31+коммуналка. На старте доходность от капитализации ~7.8%, дальше возможен рост. Ну, или пытаться посуточно сдавать, если недалеко от метро.

      Проблема старого фонда и однушек в частности в том, что стоят они дорого по сравнению с нежилыми студиями, а к переделке не приспособлены по сравнению с новостройками. Имхо)

        Цитировать

  10. А если показывать доход от квартиры, то придется же налоги с этого платить? Как-то грустно.

      Цитировать

  11. Дешево, даже если ремонт убитый. На ауционах самое дешевое Владыкино за 3.8, но там цена может вверх пойти.
    Это вариант через знакомых или гос.площадки?

    Условно через знакомых.

    Ммм, сомнения, что дадут) Добей хотя бы до 20%, уже больше вероятность.

    Блин, уже все деньги выгреб 🙁 кредиты не выдаешь? 😀

    При таком сильном дисконте от рынка (сколько она по рынку — 5 млн.?) и если дадут ипотеку, то выгоднее всего перепродать)

    По рынку примерно 5, да. Но проблема в том, что перепродать сразу я не могу, потому что мне подгоняют этот вариант с учетом того, что ее могли продать не мне и заработать хорошо, некрасиво получится, так что только если через пару лет для дальнейших планов и новых взносов.

    Для аренды я бы поступил так: первый взнос 20% = 700к. Платеж на 20 лет 30.8к. За 400к сделал бы максимально простой, но красивый ремонт, либо сделал двушку из однушки. Короче, цель — сдать в 0, за 31+коммуналка. На старте доходность от капитализации ~7.8%, дальше возможен рост. Ну, или пытаться посуточно сдавать, если недалеко от метро.

    Это ты отлично написал, но у меня не хватает на этот вариант 200 + 400 😀 А так я тоже выбрал бы такой. Двушку нереально, старый фонд же, 33 метра. Посуточно гемор большой, там минут 10-15 пешком где-то, не самый идеальный вариант. А сдать сразу в 0 — это конечно круто ты придумал, но мне кажется за 31+ коммуналка нереально сдать, все же это окраина. Так что видимо придется довкидывать, если вообще ипотеку дадут. А про ИИС мне еще только предстоит нормально узнать, я пока не слишком разбирался, да и привычка какая-то осталась не вылезать, не ходить в налоговую и тд, это ж столько проблем на мою голову.

    Блин, наверное никогда нельзя быть готовым к неожиданным предложениям.

      Цитировать

    • Блин, уже все деньги выгреб кредиты не выдаешь?

      Не, сам вложился в сентябре, теперь долги раздаю=)

      Это ты отлично написал, но у меня не хватает на этот вариант 200 + 400 А так я тоже выбрал бы такой. Двушку нереально, старый фонд же, 33 метра. Посуточно гемор большой, там минут 10-15 пешком где-то, не самый идеальный вариант. А сдать сразу в 0 — это конечно круто ты придумал, но мне кажется за 31+ коммуналка нереально сдать, все же это окраина. Так что видимо придется довкидывать, если вообще ипотеку дадут.

      В такой ситуации я бы вообще не стал брать) Ну, смотри, ипотеку под 15% взноса очень маловероятно, что дадут. Потом ставка будет выше, чем на новостройки. Если там 15 мин. до метро, то сдать посложнее будет.
      Но основная проблема, что деньги последние, а быстро перепродать нельзя. Да, предложение выгодное своим дисконтом. С другой стороны вон на м.Калужской в следующем году сдают ЖК «Дом на Профсоюзной» со студиями за 3кк. Я бы подкопил годик, хотя бы до 1 млн., а там видно будет. имхо)

        Цитировать

  12. Спасибо за обсуждение, посмотрел на ситуацию с другой стороны, благодаря твоим размышлениям.

      Цитировать

  13. Под какой процент сейчас реально взять ипотеку (какой стоит выбивать, а некоторые менеджеры мерзкие бывают, реально надо выбивать каждые 0.5) при условии, что я обычный работник с белой зп . Пока 11,9 наиболее низкий процент был у райффайзена, я зашел в банков 5 (рядом были). Стоит там брать или напрячься и пониже искать?

    У того же Сбера сейчас можно под 11% взять даже на вторичку, но много условий: только для ряда регионов, типо это временная акция, зарплатный проект и >=50% взноса. Ну и плюс при оформлении успешные менеджеры будут пытаться втюхать страховку от Сбера за 1%, на это вестись не стоит, реально ~0.3-0.4

      Цитировать

  14. Ну хз.. возможно, в Мск такая сложность с этим, но в Краснодаре «картина» с ипотекой намного проще. Квартира же в залоге остается… Банки охотно идут на сделку! Лично проходил все этапы. Доходы невысокие (но официальные). Первоначальный взнос 20%. Квартира в новостройке. Вспоминаю, как в студенческие годы потребительский кредит тысяч на 100-150 хотел взять — было всё намного сложнее ))

      Цитировать

  15. Кстати, ипотеку я таки выбил, сначала порезали лимит до 2, но через общение дошли до 3 (правда под 13% на 25 лет) и квартиру успел взять (аж 30 декабря, так что в итоги года записал).
    Возможно можно было найти меньше процент, но я подал только в 3 банка. Начальный платеж при этом не стал увеличивать (остался 15%). Занял денег на ремонт, вот за январь сделают и сразу сдам.

    Теперь буду думать как дальше двигаться, твои посты очень помогают, спасибо. Мне кажется, я и не купил бы, если бы твой блог фоном не читал. Морально «привык» к теме и не испугало вовремя, так что хорошее дело делаешь. С меня кока-кола, как раздеанониться решишь 😀

      Цитировать

    • 13% не так уж много, тем более с начальным взносом в 15. Поздравляю! Подумай всё же, мб выгоднее 2-3 года посдавать, а потом неспеша продать.

      С меня кока-кола, как раздеанониться решишь

      Пасиб, но вряд ли))

        Цитировать

  16. Может не в тему, но, хотел бы от тебя совет. Планирую перебираться из региона, есть пресловутый маткапитал 450к (50 из которых сожрет агентство ижк), не могу определиться взять небольшой таунхаус в каком-нибудь видном (25-30 метров) за 2600 или пытаться все же найти студию типа как на профсоюзной в пределах 3500. В принципе, в случае с таунхаусом, я скорее всего уже к июню следующего года все отобью, и ее можно будет продать (насколько они ликвидны?) и взять что-то в Мск. Цель пока самому закрепиться в дефолт сити, так как в моей сфере (юриспруденция) в течение года я ожидаю минимум удвоить свой обычный доход. Понимаю, что тебе мои проблемы по барабану, но все же, вдруг соблаговолишь снизойти 🙂

      Цитировать

    • О, я тоже присматриваюсь к профсоюзной с учетом мат.капитала, но по ходу мы опоздали — все студии разобраны.
      Таунхаус, думается мне, хрен продашь. Бери хату поближе к метро и подешевле)

        Цитировать

    • Таунхаусы ликвидны на этапе строительства, т.к. дешевы. Как вторичка — зависит от формы собственности. На долю вряд ли кто-то позарится по цене отдельной квартиры.
      Так что таунхаус, — это хорошее вложение, если строишь сам, сугубо под сдачу.
      Наилучшая продажа возможна, как действующего бизнеса, прямо с арендаторами.

        Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *