Интересные апартаменты Москвы

   Небольшая подборка козырных апартаментов для инвестиций на конец 2016 года. Сюда не включен КлеверЛэнд, т.к. про него есть отдельная статья. Апартаменты выгоднее квартир по двум причинам: 1.) стоимость квадратного метра ниже на 20-30%, чем у жилого; 2.) маленькие площади = маленькая цены. Впрочем, помимо налогового аспекта, есть существенный недостаток — дорогая ипотека. Если на жилье реально выбить 12% годовых, то на апарты не удастся получить ниже 14% + большой первый взнос. Тем не менее, при определенных условиях, апартаменты могут быть очень выгодны. Думаю, многим будет интересно, как альтернатива жилой недвижимости. Для тех, кто в танке: по документам это офисы, гостиничные комплексы, МФК — короче, нежилые помещения.

Янтарь Апартментс

   Чуваки сделали офигенный сайт и спамят директ\адвордс нещадно. Расположен ЖК в 1.5 км от будущего метро Ховрино на севере Москвы. Пешком идти…ну, минут 15-20 точно. Наверно, можно сократить через парк\гаражи и уложиться в 10 минут, как написано на сайте.

11

   Впрочем район неплохой, зимой можно переходить по льду в парк Северное Тушино)) Ну, и северные станции поближе к центру, чем южные. Думаю, до центра с Ховрино можно будет добраться за 26-30 минут против 35 минут с Алма-Атинской.

   По ценам: сейчас минималка ~3 млн. при 115к/кв.м. Минимальные площади — 26-27 квадратов, что объективно много для студии, практически малогабаритная однушка. Добавим сюда бесплатную чистовую отделку, получаем вполне себе неплохое предложение.

11123aav

   Планировка типичная, квадрат с двумя окнами, правда есть балкон. Окна в пол, должно выглядеть круто. Два стояка (!) — теоретически можно разбить на 2 нано-студии по 12-13 квадратов. Получится что-то типа жилья в Гонконге. Если бы здесь была хорошая транспортная доступность, то и такое можно было бы сдать, а так не уверен. Разве что посуточно для ебли проституток, но опять же — слишком далеко от метро. Короче, разделять на студии невыгодно.

   Но и так реально сдать объект тысяч за 30 в месяц. Всё-таки это не бабушкин вариант, а современная новостройка, с ресепшеном, новыми трубами, отсутствие тараканом, крутой плиткой и т.п. При 360к/год выходит 12% годовых. В этом отношении реклама на сайте не врет (хотя забывает про коммуналку).

   Теперь ложка, я бы даже сказал, половник дегтя. Я планировал прикупить эти апарты ещё в марте 2016-ого, когда был уровень котлована, но и ценник составлял 2600к за 27-метровое помещение. Так вот менеджер мне клялся мамой, что сдадут в 1 квартале 2017 года. Предлагался на подписание договор инвестирования, где, очевидно, нет никаких гарантий, что сдадут вовремя и не продадут это же помещение ещё 3-4 анонам. По 214-ФЗ тоже можно обмануть, только в путь, но он мне кажется понадежнее. Так вот, договоры — это хуйня, самое остойное, что строить они начали только в середине лета. Сроки, соответственно, перенесли на 3й квартал 2017 года. Сейчас делают 7й этаж из 9+крыша. Зимой строить — то ещё удовольствие, а потому, не исключаю, что сроки перенесут до 2018 года. Нужно доделать коробку, развести коммуникации и … сделать отделку. Отделка, тем более того уровня, что они пишут на сайте — это совсем небыстро.

   Короче, очень спорный объект. Есть очевидные плюсы и очевидные минусы. Достроят — цена улетит к 4-4.5 лямам. Кто не рискует…

ЖК Фитнес Плаза

   Буквально месяц назад Циан атаковали объявами о продаже студий в районе метро Бульвар Дмитрия Донского за смешные деньги: 2.5-2.7 млн. руб. Но интересна даже не цена, так как за 2.5-3 ляма можно много где прикупить студий: КлеверЛэнд, Оранж Парк, Янтарь, Березовая… Тут нам предлагают потолки высотой аж 4.8 метра! Я решил разобраться, что это за … объект. Цитирую объяву:

Элитное жилье бизнес-класса в Москве от застройщика по привлекательным ценам. Вы получите максимум возможностей от покупки квартиры в Многофункциональном Спортивном Оздоровительном Жилом Комплексе Фитнес Плаза: Это выгодно! Продаются в собственность по федеральной программе долевого строительства (ФЗ 214 ДДУ). У вас есть последний шанс узнать о возможности выгодной покупки напрямую от застройщика и без дополнительных платежей. Это надежно! Компания-застройщик с массой выполненных заказов, зданий сданных в эксплуатацию, собственным бюджетом и работниками инженерных и строительных специальностей. Нам доверяют, ведь с нами надежно. Это престижно! Презентабельные условия бизнес-класса: высота потолка 4.80м, панорамные окна (4х4м) с тройным стеклопакетом, возможность свободной планировки и постройки второго яруса. Хотите доказательства? Мы разместили фото возможного дизайна в ЖК Фитнес Плаза.Охраняемая территория, подземный паркинг и всего три минуты от метро. Получайте максимум выгоды за минимальные деньги. Программа долевого строительства уже зарекомендовала себя, как возможность выгодной покупки жилья, но мы сделаем приобретение еще более приятным. Кроме возможности московской прописки, вы получаете квартиру свободной планировки в здании с собственным: спортзалом, кафе, баней, бассейном и сауной. Приходите в офис или звоните сейчас и мы предоставим вам услуги профессионального дизайнера интерьера абсолютно бесплатно. Поторопитесь! Предложение ограничено. ВНИМАНИЕ На фотографиях представлены ВОЗМОЖНЫЕ дизайнерские решения, адрес указан ближайшего к новостройке дома, т.к. фактического адреса ЖК пока не имеет Спрашивать Елену Игоревну

   Интерес к этому объекту у народа явно есть (см. скрин яндекса), а вот официального сайта нет. Даже новостроечные форумы молчат по поводу Фитнес Плазы.

11

На самом деле, это очень удивительно и подозрительно. Сейчас на любой, самый мало-мальский объект заводят по 2 сайта, тонну групп в Вконтакте, инстаграммы, ютуб-каналы. А тут тишина — хуй знает, почему.

Расположение ЖК Фитнес Плаза

   Судя по объявлениям, жилой комплекс (хотя скорее это МФК — многофункциональный комплекс) находится в Северном Бутово, на месте старой платной парковки.

13

   До метро идти очень близко, минут 5-6 неспешным шагом.

Застройщик ЖК Фитнес Плаза

   Оказывается, застройщик — никому неизвестная УК Куликовская http://xn--80adrhbbd0a2ao4l.xn--p1ai/, и строят они объект ближе к МКАДу (?).

11

Тут расстояние уже не такое близкое, даже м.Лесопарковая будет поближе.

   В некоторых объявах проскакивал адрес «улица Куликовская». Яндекс выдал, что в этом месте есть нано-застройщик «УК Куликовская». Ну, и на их сайте в общем то есть объект, очень похожий на Фитнес Плазу, только называется МФК «Спорт Центр». Суть его заключается в следующем: пацаны пилят большой спортивный форум, со всякими дзюдо, бассейнами, кафе, ресторанами и парковками. Ну, и пару этажей заодно отводят под апартаменты\офисы. А хуле, назовем эти бетонные стены апартаментами и будем рубить бабло.

   Странно ещё то, что строит Куликовская, а разрешение на строительство выдано региональной общественной организации «Клуб Дзюдо+». И, блеать, по кадастру они сидят там, где указано в объяве. Ну, в целом, хуй с ними, возможно, я не понимаю тонкостей строительного бизнеса и туплю с адресами.

Планировки и цены

   Сейчас цены уже подросли, вначале было что-то в районе 2500 за 20-метровую студию. Ну, а так ценник выдерживают в районе 120 тысяч за метр, что, конечно, дешево, даже для Бутово. С другой стороны — а реально ли будет жить в этом объекте и сдавать его в аренду?

13

   Ну, и прикладываю план 3-его этажа, он самый козырный, т.к. потолки 4.8 метра. Объективно, это до фига. Можно легко сделать 2 уровня по 230 см и 20 см на перекрытие. Или первый уровень 2.5 метра, а второй — типа спальня 2.1 метра в высоту.

11

   Если лестницу сделать адски компактной, например, 2х1 метр, то общая площадь составит 36 квадратов, а ценник меньше 100к за квадрат. По идее можно вообще запилить 2 студии одну над другой, это ж нежилое помещение — извращаться можно как угодно)

   По доходности, давайте прикинем. Текущая цена ~2900к. Если разбивать на 2 студии, то ремонт встанет тысяч в 400. Плюс мебелировка 200. Упущенная выгода 290к. Получается ~3800к. Если сдать, хуй с ним, за 20к+коммуналка, то чистыми выйдет ~480к/год, около 12.6%. Также небольшое увеличение капитализации из-за редкого формата «двухуровневых хат». Ну, это из области диванных теорий=) Объект подозрительный, достроят или нет — хер знает.

Klein House

   Настораживает слоган «Лофт — это судьба«, который ассоциируется с «лох — это судьба». То есть чуваки явно знали эту фразу, но всё равно сделали странный слоган. Что это? Ирония над дольщиками?

11

   Расположение — просто охуенное. До Красносельской идти 5-7 минут, до кольцевой линии — 12-15 минут. До бауманской — 700 метров. По сути, хату здесь можно будет сдать всегда. И студентам бауманки, и приезжим на 3 вокзала, и просто работникам госструктур.

   Ценник ещё в начале осени составлял 4.1 млн. за 16-метровое строение, но с потолками 3.2 м — то есть сделать двухуровневую хату не получится, а вот зафигачить кровать-чердак над ванной комнатой — без проблем. 20-метровое помещение стоило ~4.4 ляма, но, естественно, оба объекта продали буквально за месяц.

   За сколько реально сдать? Ну, на длительный срок с мебелью из ИКЕА уйдет вполне за 40, может даже 45к/мес. При оптимистичном раскладе доходность составит 11-12% годовых. Либо посуточно, что в этом районе (вокзалы) целесообразно. Посуточно можно обозначить ценник 3500 сутки, в месяц ~70к. Минус уборка, белье.

   Короче, фишка этих апартов — адское расположение, если отхватить по адекватному ценнику — идеальный вариант.

SOYUZ APARTMENTS (Союз Апартаментс)

  P.S.: пока писал пост, чуваки уже запилили сайт: http://loftfactory.ru/soyuz-apartments.html

 Ну, раз уж пошли по центральному району, то нельзя не сказать про Союз Апартментс. Расположение ещё лучше, чем у КляйнХауса:

11

   Тут до вокзалов и кольцевой линии идти всего-ничего. Застройщик ГК Брик, срок сдачи — 2 квартал 2017. Инфы в сети немного, но я так понял, что пацаны выкупили большое старое нежилое (?) здание, откапиталили его, разделили на нано-студии по 15-20 метров и продают за вполне адекватный ценник.

11123aav

   Самая дешевая студия стоит ~3 млн. руб., площадь 16 квадратов, потолки 3.8 метра. Опять же, два уровня не сделать, а вот кровать-чердак — вполне. Если брать долгосрочную аренду, то доходность будет на уровне 15-16% годовых. Ипотеки нет, ибо никто не аккредитовал такой объект. Впрочем, теоретически можно взять кредит для малого бизнеса в Сбере или «на любые нужды» от ВТБ или МКБ, но дадут ли — очень большой вопрос.

11123aav

   На этом объекте я не был, ход стройки нигде не показан. Хотя чего там строить? Здание выкуплено, идет реконструкция. Раньше, это, видимо, был какой-нибудь Дворец Творчества Юных. Но для заданных параметров, очень интересное предложение.

UPDATE: самая дешевая студия стоит 2.5 млн. за 12 метров, но высокие потолки. Если до декабря не разберут, поеду смотреть и изыскивать финансы.


   На самом деле, сейчас в Москве появилась куча апартаментов: от эконом-класса в лице Cleverland и гостиницы «Восток» за 2.2 ляма до супер-элитных типа RiverDale Apartments за 19 лямов. Вот пока писал эту статью, появился новый ЖК Monodom на Римской, среднего ценового сегмента. Думается, в ближайшие лет 5 их станет ещё больше. И что будет с рынком недвижимости, непонятно. С одной стороны, при таких низких ценах, должна подохнуть вторичка на «бабушкины хрущи». Также упадет и арендная ставка: сотни инвесторов затариваются дешевыми студиями и их надо будет сдать. С другой стороны, рынок получит то, что хочет: небольшие дешевые помещения, которых сейчас дефицит и которые заменят комнаты в коммуналках. Думается, что большая часть арендаторов комнат: студенты и начинающие специалисты, переедут из комнат за 15к в апартаменты за 20к. Однушки в хрущах перекочуют в более просторные евростудии. И, наверное, станет более цивилизованным рынок хостелов и квартир посуточно. Из многоквартирных жилых домов эти богодельни прогонят в МФК и гостиничные комплексы.

Входящие запросы:
  • жк спортивно оздоровительный комплекс фитнес плаза
  • жк фитнес плаза бутово официальный сайт
  • фитнес плаза бутово
  • жк фитнес плаза бутово кто застройщик
  • жк фитнес плаза
  • янтарь апартментс отзывы
  • жк фитнес плаза бутово
  • фитнес плаза
  • союз апартментс официальный сайт
  • жк спортивно оздоровительный комплекс бутово

72 мнений на “Интересные апартаменты Москвы

  1. Ты в Москве живешь? А реально ли заниматься той же московской недвигой под сдачу если живешь в регоинах? Может есть агентства, которые за % полностью возьмут под управление твою недвигу? Если самому сдавать не представляю как решать насущные вопросы, по каждому поводу в Москву кататься вариант не очень хороший. А у себя покупать недвигу это получится просто куча операционной деятельности, у нас средняя аренда однушки в городе это 7к рублей в месяц, нужно 5 квартир купить и обслуживать вместо одной в Мск. А если хотя бы сотку рублей хочешь в месяц, это уже 15 квартир надо брать, свихнешься столько самому администрировать.

      Цитировать

    • Привет! Слушай, почему-то коммент попал в спам, только сейчас увидел.
      Да вроде есть за %, на форуме риэлторов проскакивали объявления.

      у нас средняя аренда однушки в городе это 7к рублей в месяц, нужно 5 квартир купить и обслуживать вместо одной в Мск. А если хотя бы сотку рублей хочешь в месяц, это уже 15 квартир надо брать, свихнешься столько самому администрировать.

      Вот в этом и есть главный плюс Мск: самая дорогая и ликвидная жилая недвижимость в России.

        Цитировать

  2. Скрудж, спасибо за статью! Пиши еще, очень полезное чтиво! Как раз сейчас думаю куда вложить 3-4кк чтобы была нормальная доходность.

      Цитировать

    • Да незачто) Я что сам для себя ищу, то и пишу. Присмотрись к Союз Апартаментс — если с доками всё норм и затягивать реконструкцию не будут, то убойный вариант. Даже налог не страшен.

        Цитировать

  3. Тут конечно есть о чем подумать, но очень много минусов.
    Возьмем ( ~3 млн. руб., площадь 16 квадратов, потолки 3.8 метра. то доходность будет на уровне 15-16% годовых.) при 15% — эти 16 метров должны сдаваться за 37500 руб/месяц — ЧИСТЫМИ!!!! налоги и обслуживание никто не отменял. Плюс ремонт и мебель. И шансы сдать такую комнату за такие деньги очень маленькие. А в случае если захотите продать, опять же придется попотеть.
    Если выходить на такие проценты при сдаче жилой недвижимости — то надо думать о посуточной аренде, иначе никак.
    Для примера в прошлом году вложился в студию 33 кв.м — 2,3 млн. 5 км от МКАД, после объединения с балконом стала 36 кв.м. Ремонт с материалами ~400 тыс., плюс мебель Планирую сдать за 22-23 тыс., получается что-то около 9% грязными. Сдаю еще одну квартиру — там около 8% выходит.
    Ну а самый большой минус, что весь ремонт убивают в течении пару лет. Плюс каждый поиск нового съемщика уменьшает прибыль. И в итоге выходят совсем другие цифры.

    Кстати как у тебя с Активо, получил письмо что они переехали? Планировал туда еще закинуть N сумму.
    Ты не задумывался о строительстве доходного дома? Участок близ Москвы с хорошими подъездами. и в доме 6-8 квартир.

      Цитировать

    • Ну, смотри: пешком до метро ~2 мин, площадь трех вокзалов. Зайдет как на длительный срок, так и посуточно. Наверно, даже посуточно лучше. Если смотреть этот район, то самая дешевая однушка на циане висит за 40к, но не уверен, что она настоящая. По кольцу и внутри — да, реально найти однушки за 40к, правда их мало. 15-16% — пожалуй, предельная долгосрочная доходность без учета ремонта и мебели. Реальная — пониже, в районе 12%. Посуточная — сильно выше, думаю под 23-25%.

      Планирую сдать за 22-23 тыс., получается что-то около 9% грязными.

      Я думаю, сдашь. У меня родственница сдает евро-двушку в Ивантеевке (а это за Королёвом) за 20к/мес.

      Кстати как у тебя с Активо, получил письмо что они переехали? Планировал туда еще закинуть N сумму.

      По Активо: да, видел. Если честно, меня это не очень радует. На таганке офисы дорогущие, а уж в Сити вообще ппц. Откуда, деньги, хз. Плюс они планировали до конца года вывести ещё 2 объекта на продажу, но так и не вывели. Сегодня, кстати, как раз выплата упала) За 4 месяца вышло ~3.5%. И небольшой рост капитализации, но он виртуальный, пока паи не проданы. В целом, всё по плану, но тут каждый месяц появляются такие варианты, что Активо уже не кажется выгодным. Возможно, к лету продам.

      Ты не задумывался о строительстве доходного дома? Участок близ Москвы с хорошими подъездами. и в доме 6-8 квартир.

      Задумывался, конечно. Основная проблема — деньги. Кредитовать вряд ли кто-то будет, а если на свои или собраться нескольким челам, то, имхо, лучше купить аукционное помещение что-то вроде http://torgi.mosreg.ru/#/otherTender/6be4f019-9127-4481-bce5-8a523ee5f100 (первый лот) или http://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId=16947404
      Или вообще выкупить ООО, которое выкупает имущество у города по ставке 3% годовых (по 159-ФЗ) — оооочень интересная тема, как-нибудь сделаю обзор.

        Цитировать

    • >>Активо
      >>они переехали
      Ну продолжайте да, вкладывайте дальше лол)
      >>доходного дома
      Доходный дом был актуален в царской России, представь масштаб тех купцов-дворян. Теперь доходный дом можешь отстроить с группой лиц по предварительному сговору (богатых лиц причем), либо какой-то инвестфонд замутить=>собрать пул инвесторов
      Скрудж ты хорош, но по недвиге куча ньюансов, пока только теория от тебя идет. Гладко было на бумаге, да забыли про …

        Цитировать

      • Скрудж ты хорош, но по недвиге куча ньюансов, пока только теория от тебя идет. Гладко было на бумаге, да забыли про …

        Хех, конечно, теория, для практики хотя 5-6 объектов нужны очень солидные финансы.
        Но даже практику я не буду выкладывать со всеми нюансами. Кому надо — сам разберется)

          Цитировать

      • Привет, а вот что скажете, что земля в аренде, и здание идет как не жилое, и постоянная прописка там не предусмотрена. А по окончании аренды либо доп соглашенме, либо отдит обратно Москве и вот тут то, боюсь будет проблема, в том что по факту там живут люди и заниают дорогое место. Как быть? Спасибо

          Цитировать

        • здание идет как не жилое, и постоянная прописка там не предусмотрена

          Ну, для арендного бизнеса это не проблема.

          А по окончании аренды либо доп соглашенме, либо отдит обратно Москве и вот тут то, боюсь будет проблема, в том что по факту там живут люди и заниают дорогое место.

          Не исключаю, но много ли было прецедентов, чтобы аренду земли под зданием не продлили?

            Цитировать

  4. Ахуенно. Пиши ещё. Ещё вопрос: у меня есть 5К баксов и есть взоможность закредитоваться под 0% на 10К баксов. Могу ли я вписаться во что-нибудь или пока дальше сайты делать?

      Цитировать

    • Ахуенно. Пиши ещё. Ещё вопрос: у меня есть 5К баксов и есть взоможность закредитоваться под 0% на 10К баксов. Могу ли я вписаться во что-нибудь или пока дальше сайты делать?

      Если эта сумма именно в валюте, я бы подождал до лета. Хз, че с баксом зимой будет, может опять к 75 сходит. А так из недвижки неплохой вариант — Cleverland, уже пилят кровлю и разводят коммуникации. Считай 50% есть, остальное — ипотека. Либо офисы там же.
      Но я бы подкопил)

        Цитировать

  5. А ты в курсе сколько УК данного ЖК будет собирать бабла?
    Это слабое место-доить будут сильно.

      Цитировать

    • Вроде у всех ЖК установилась вилка 40-75 руб. за метр. При 16 метрах даже по 75 выходит 1200.
      Но в целом да, место слабое, хотя у нежилых попроще, чем у жилых.

        Цитировать

  6. Оставил коммент, но он почему-то не опубликовался…

    Не изучал ли ты вопрос доверительного управления недвижимостью? Кто и за сколько такие услуги предоставляет? Когда отдаешь свою недвигу под управление риелторам, а они её сдают за %. Ведь когда квартир станет много, то самому нереально будет все их администрировать.

    И как думаешь что лучше: взять квартиру в Мск и отдать под доверительное управление, или взять у себя в регионе, но тогда их количество будет в разы больше, у нас средняя аренда это 7-8к в месяц всего, тоже задолбаешься с операционной деятелностью.

      Цитировать

  7. Скрудж, а почему Питер на рассматриваешь? Цены в 2 раза ниже московских, поток понаехов-арендаторов не сильно меньше московского.

      Цитировать

    • Давно не был в Питере, не могу сказать. Ну, и жить планирую перебраться в Мск, проще будет контролить.

        Цитировать

  8. По Активно 3.5% за 4 месяца, это с учётом вычета 13% ндфл?

    По поводу сдачи если честно немного парюсь, там столько домов понастроили и столько предложений, жесть. Ближайшие 2-3 недели планируют завершить все по этой студии и выставить, даже интересно.

    На самом деле есть интересные вещи и с доходностью ~20% -25% в недвижке, весной одной квартире будет уже более 3х лет, буду сливать. Так как квартира это хорошая капилка в плане сбережений, а в плане заработка не очень выходит.

      Цитировать

    • По Активно 3.5% за 4 месяца, это с учётом вычета 13% ндфл?

      Да, с НДФЛ получается ~4%. Его можно вернуть через ИИС, но в этом году у меня не получится.

      Так как квартира это хорошая капилка в плане сбережений, а в плане заработка не очень выходит.

      Это да, как достройка к супер-рисковым сайтам, консервативная недвига — супер.

        Цитировать

  9. Мимокрокодил в недвижке, но чем обусловлен выбор только Москвы? В РФ много городов-миллиоников (выше писали про Питер), в каждом строятся новостройки и сдаются квартиры. В том числе в курортных городах, где посуточная аренда заходит просто отлично, и точно так же бум студий в нежилых помещениях. Это обусловлено удобством и широтой выбором, или все же доход выше в Москве?

      Цитировать

    • Это обусловлено удобством и широтой выбором, или все же доход выше в Москве?

      Удельный доход (в %) ниже, но в номинальных единицах выше. То есть однушка в Мск приносит 30к/мес, а однушка в Саратове — 15к/мес. Ну, и рынок пошире — сдается почти что угодно. Население растет просто дикими темпами. Взять ту же Самару: за 15 лет +24к людей, в Мск +2 с лишним ляма. Имхо, Мск уже не просто мегаполис, а один из международных центров (финансовый, образовательный, туристический…).
      Ну, и просто собираюсь переезжать в Подмосковье, а значит управлять недвижкой будет проще в столице.

        Цитировать

  10. Мимокрокодил в недвижке, но чем обусловлен выбор только Москвы?

    Скрудж живет в Москве, удобно все контролировать. Спрут, как ты будешь сдавать квартиру в СПБ, живя в Москве? Кататься между городами будешь? А если посуточно захочешь сдавать?

    В общем, глупые вопросы задаешь.

      Цитировать

  11. Скрудж живет в Москве, удобно все контролировать. Спрут, как ты будешь сдавать квартиру в СПБ, живя в Москве? Кататься между городами будешь? А если посуточно захочешь сдавать?

    В общем, глупые вопросы задаешь.

    Но ведь Скрудж не живет в Москве, он живет где-то рядом, если я не ошибаюсь. Да и IRL не работает, опять таки если не ошибаюсь. Я спрашиваю с точки зрения исключительно инвестиционной привлекательности (раз уже в который раз идут обзоры наностудий-каморок по ценами 2-3м).

      Цитировать

    • Но ведь Скрудж не живет в Москве, он живет где-то рядом, если я не ошибаюсь

      Я живу недалеко от тебя)) И, кстати, в Якутии тоже долгое время жил)

      с точки зрения исключительно инвестиционной привлекательности

      Если смотреть в % доходности, то, конечно, регионы впереди. Взять мой город: здесь легко можно найти коммерческие объекты с 13-15, даже 20% годовых. Проблема в их наполняемости: если съезжает арендатор, то нового фиг найдешь. Жилье и вовсе очень сложно сдать, при том, что затраты на мебелировку в Мск и Замкадье примерно одинаковы.
      ===
      Но, конечно, мегаполисы тоже рассматриваю. Если кто-то из блоггеров будет делать обзоры помещений в Самаре, Краснодаре, Питере, с удовольствием почитаю, посчитаю и, если понравится и будут деньги, вложусь.
      Пробовал и сам исследовать те же аукционы, новостройки… Не живя в городе, сложно объективно оценивать предложения.

        Цитировать

  12. Но ведь Скрудж не живет в Москве, он живет где-то рядом, если я не ошибаюсь.

    В области он живет, это что-то меняет кардинально? Можно добраться до квартиры за ~1-2 часа на своей машине.

    Ну, смотри. Ты живешь недалеко от Москвы. Твое жилье в Сочи затопили, как ее сдать? Кто будет решать проблемы, агентство? Кто будет за состоянием мебели и ремонта следить?

      Цитировать

    • В области он живет, это что-то меняет кардинально

      Пока в дальнем замкадье, но скоро перееду в Подмосковье. Да, за час вполне можно добраться до Мск.

        Цитировать

  13. Народ, кто реально из вас сдавал недорогое жильё студентам или молодым профессионалам без семьи и детей? Нельзя списывать со счетов расходы на восстановление хаты.
    Интересуюсь потому как расходы на ремонт после года эксплуатации студии «молодым профессионалом» со всеми его тусовками и тд, могут обойтись в аккурат в 50% годового дохода.
    Мне всё же кажется, что сдача семейным парам жилья бОльшей площади может быть в итоге менее геморным и выгодным в ввиду редких косметических ремонтов.

      Цитировать

    • Народ, кто реально из вас сдавал недорогое жильё студентам или молодым профессионалам без семьи и детей? Нельзя списывать со счетов расходы на восстановление хаты.

      Пока я лишь теоретик в жилой недвиге) Со стороны квартиросъемщика могу сказать, что в Мск зачастую сдают хаты в убитом состоянии. Мебель либо старая, либо неубиваемая. Сложно сказать, что можно разрушить в пределах страхового депозита. Ободрать обои?)) Вешают за 100 руб./рулон. Порвать линолеум? Он и так рваный. Разбить плазму? Так кто ж её поставит)

      сдача семейным парам жилья бОльшей площади может быть в итоге менее геморным

      Так и есть. Приличные хаты сдают либо девушкам, либо семейным парам. Молодому одинокому волку сложно найти дешевое и качественное жилье.

        Цитировать

  14. Скрудж, а как насчет сдачи в аренды офисных помещений? Пока не скопил нужных денег, но мне покупка коммерческой недвижимости кажется более привлекательной, т.к. издержки должны быть меньше. Условно, в моем городе офис в 15 квадратов реально сейчас купить за миллион и сдать за 10 т.р.

      Цитировать

    • Скрудж, а как насчет сдачи в аренды офисных помещений?

      У меня два своих торговых помещения + пытаемся сдать помещение тещи. Мало стало арендаторов, после НГ не будем делать ежегодную индексацию. В офисных, думаю, ещё сложнее. Ну, и вообще по городу полно вывесок «аренда».

      Условно, в моем городе офис в 15 квадратов реально сейчас купить за миллион и сдать за 10 т.р.

      Тут вопрос, а получится ли сдать?)) Хз как у вас, в нашем замкадье с этим стало туго. Я сам предпочитаю снимать квартиру 40 метров под офис за 7к/мес, нежели ехать в бизнес-центр.

        Цитировать

  15. Скрудж, а как насчет сдачи в аренды офисных помещений? Пока не скопил нужных денег, но мне покупка коммерческой недвижимости кажется более привлекательной, т.к. издержки должны быть меньше. Условно, в моем городе офис в 15 квадратов реально сейчас купить за миллион и сдать за 10 т.р.

    Если не секрет что за город? И с офисной недвижкой очень трудно найти арендатора.

      Цитировать

  16. Народ, кто реально из вас сдавал недорогое жильё студентам или молодым профессионалам без семьи и детей? Нельзя списывать со счетов расходы на восстановление хаты.
    Интересуюсь потому как расходы на ремонт после года эксплуатации студии «молодым профессионалом» со всеми его тусовками и тд, могут обойтись в аккурат в 50% годового дохода.
    Мне всё же кажется, что сдача семейным парам жилья бОльшей площади может быть в итоге менее геморным и выгодным в ввиду редких косметических ремонтов.

    Тут дело даже не в студентах и квартир для семейных. Я сдавал квартиру одной семье, 1.5 года и все засрано. Что будет со студентами ХЗ. А что правда так это вечные проблемы, вроде сдал все нормально, 1.5 года и съезжают. В квартире срач, и поиски новых жителей. А это опять деньги. Как и сказал ранее что квартира это сбережения, и доп.заработок — НО точно не основной.
    Самый лучший вариант искать хороший вариант на этапе строительства + потом сдача.Ну и когда наступит время для продажи, выставлять и вкладывать во что то другое или опять по такой же схеме.

      Цитировать

    • что правда так это вечные проблемы, вроде сдал все нормально, 1.5 года и съезжают. В квартире срач, и поиски новых жителей. А это опять деньги. Как и сказал ранее что квартира это сбережения, и доп.заработок — НО точно не основной.

      Мне кажется, тут дело в эффекте масштаба. Посуточники говорят, что на 1-2 хатах больше геморру, чем прибыли. Может быть с долгосрочной арендой также, только нужно своих 10-15 хат, часть посуточно, часть — долгосрок. Уборщицу, ремонтика, админа на оклад посадить. Но это уже полноценный бизнес получается. И где взять 15 хат, тоже вопрос))
      По идее, в сайтах тоже самое. Когда 1 сайт, то всё на тебе: верстка, дизайн, контент, админство серверов. А когда их 100+, то можно нанять full-time рерайтера, программера и по удаленке сисадмина, дизайнера.

        Цитировать

  17. ласти он живет, это что-то меняет кардинально? Можно добраться до квартиры за ~1-2 часа на своей машине.

    Ну, смотри. Ты живешь недалеко от Москвы. Твое жилье в Сочи затопили, как ее сдать? Кто будет решать проблемы, агентство? Кто будет за состоянием мебели и ремонта следить?

    Можно yota поставить, дешево.

    Я изучаю вопрос апарта студии под офис. Yota конечно да, но хотелось бы нормальный интернет иметь.

      Цитировать

  18. «Союз апартментс» — это же общага коридорного типа, с общими туалетом и кухней на этаж.
    В плане жилья неликвид. Эстетическое удовольствие от фасадов (действительно крутых), расположения, потолков и окон быстро разобьется о необходимость каждый день поутру стоять в очереди в засранный общий туалет, а питаться либо тем, что можно разогреть в микроволновке, либо готовя на общей кухне в порядке живой очереди.

    А вот под офис иметь такие апартаменты должно быть очень хорошо.

      Цитировать

    • «Союз апартментс» — это же общага коридорного типа, с общими туалетом и кухней на этаж.
      В плане жилья неликвид. Эстетическое удовольствие от фасадов (действительно крутых), расположения, потолков и окон быстро разобьется о необходимость каждый день поутру стоять в очереди в засранный общий туалет, а питаться либо тем, что можно разогреть в микроволновке, либо готовя на общей кухне в порядке живой очереди.

      А вот под офис иметь такие апартаменты должно быть очень хорошо.

      Точно?

      Скрудж, а есть варианты возле мцк? Не рассматривал?

        Цитировать

  19. А что не говори, но аренда уже не та, так вот потихоньку и незаметно сдать становится сложнее и сложнее, скоро агентству арендодатель будет башлять за поиск душ, а не как раньше

      Цитировать

  20. Скрудж, а есть варианты возле мцк? Не рассматривал?

    Клеверлэнд — как раз возле мцк, там чисто офисы на 14м этаже шли от (!) 400к, ща правда хз как продали-нет

      Цитировать

  21. А так же специальная просьба к тебе Скрудж. Про авто напиши пост плиз. Что ликвидно-что нет. Что брать: новый солярис на гарантии или 3-летний форд фокус/опель астра?

      Цитировать

    • Ну, это явно не по адресу)) У меня своих было 2 машины и ещё ездил на 4 чужих более-менее продолжительное время. Крузаки ликвидны, камри, короллы.
      Но ликвидны — не значит наилучшее цена/качество. Будь у меня полтора ляма и живи я один в Москве, купил бы Кадилак CTS. На стоимость нового соляриса (800к) я лучше купил бы Suzuki Jimny (если для оффроуда) или Пежо 408 (для города). Смысла в гарантии не вижу, проще купить запчастей и чиниться у себя в городе. Да и в ликвидности тоже, проще сразу норм машину брать. Имхо, конечно.
      Как-нибудь про свой Блейзер напишу — офигенная тачка, если на бензинке.

        Цитировать

  22. Никто не рассматривал ЖК Тетрис, довольно хорошие условия, но есть сомнения что достроят)

      Цитировать

    • До подмосковья ещё не добрался, хотя Тетрис смотрел — предложение и правда интересное, 1 мин. до станции, 35 мин. — и ты на рижской, за 10 мин. до тушинской. Достроить то, мне кажется, достроят: там куча банков и частных инвесторов подвязались, нет смысла бросать.
      А вот получится ли сдать? Наностудия в ЦАО/Владыкино/Ховрино против однушки в Красногорске, хз-хз. С другой стороны, для семейных лучше жилье побольше в спокойном районе.

        Цитировать

    • В чем проблемы со сдачей?

      Имхо, 2 момента:
      1. Большое количество наностудий в Тетрисе -> больше конкуренция -> ниже цены
      2. Вводится много апартаментов у метро, их тоже будут сдавать задешево.
      Короче, конкуренция со всех сторон) Но в следующую поездку обязательно включу в watchlist Тетрис, говорят, там утром нереально сесть на электричку.

        Цитировать

  23. Скрудж, повествование блога отличное. Читать приятно!

    Хотел бы отметить один негативный факт, связанный с апартами — коммунальные платежи.
    УК может начать вертеть ценами там, что вся выгода сойдет на нет + не понятен вопрос налогов в горизонте планирования.
    Если с жилой недвигой не будут особо лютовать (социальные волнения властям не нужны), то вот в отношении комнедвиги можно ждать подвоха.
    Конечно можно выжать допкопейку, сдавая в аренду юрадрес, но проблема в том, что у банков и налоговой есть базы адресов массовой регистрации. Так что долго не нарегаешь.

      Цитировать

    • Спасибо)

      Если с жилой недвигой не будут особо лютовать (социальные волнения властям не нужны), то вот в отношении комнедвиги можно ждать подвоха.

      С этим согласен, но есть такой момент, что сильно задрать налог не получится. Ведь есть условный ТЦ, в котором 5000 кв.м. площадей. Если им поставить ставку в 10% налога на имущество, то это мгновенно отразится на ценах, подскочит инфляция. Поэтому супер-сильно повышать не будут. Для апартов ценой в 3-4 млн. даже налог 2% составит 60-80 тыс. руб. в год.
      Пока даже снижают: в Мск установили 0.5% для апартов в гостиничных комплексах (например, Клеверленд, Березовая Аллея).
      Но в целом да, апарты для меня — временная инвестиция. Много объектов со вкусным входным ценником. Тот же Клеверленд за 2.3 млн. через год вполне уйдет за 3-3.5-4.

      Хотел бы отметить один негативный факт, связанный с апартами — коммунальные платежи.

      Ну, судя по форумам, кто живет в уже готовых апартах, не жалуется. Там всё же цены обосновывают, сейчас в среднем 50 руб. за метр в месяц.

        Цитировать

  24. Обзор интересный, но не учтены некоторые особенности апартаментов, как коммерческой недвижимости, хотя некоторые вопросы уже поднимались в обсуждениях.
    1.Налог на саму недвижимость будет слегка повыше, чем на жилую, но уже заметным, т.к. не действуют никакие льготы и «переходные» периоды. Размер налога будет зависеть от типа комплекса, в котором расположены апартаменты, и может составит от 0,5% до 2%.
    2.Обслуживание и коммуналка также будут рассчитываться, как на коммерцию. Причем ограничителем будет только размер жадности УК.
    3.Первичный ремонт и отделка апартаментов тоже может оказаться несколько дороже, т.к. застройщики не обязаны выдерживать СНиПы для жилых помещений. Соответственно, если апартаменты приобретаются без отделки, будьте готовы не только перестилать стяжку и ровнять стены, а и менять «замечательные» витринные окна во всю стену.
    Исходя из поправок, доходность будет несколько ниже, чем приведено в расчетах. Однако, при удачной подборке объекта и постоянной загрузке (около 95%), действительно можно выйти на полную окупаемость объекта за 10-12 лет.
    Для сравнения: 1-ком. квартира, при обычной длительной сдаче (без дополнительных ухищрений, типа незаконного деления на две студии или сдачи посуточно) окупается лишь за 18-25 лет.

      Цитировать

  25. ЖК Фитнес Плаза смотрела в октябре 2015, рыла инет, ездила к продаванам, ходила на местность и брала там языков — итог: кидалово и долгострой, постоянно сменяются генподрядчики у них, уже лет 5 стоят сваи. Мутный объект.

      Цитировать

  26. А если условно убрать все риски по недостройке, и выбирать апартаменты в пределах мкада, какие бы вы себе взяли?
    Я склоняюсь к Янтарь апартментс, там за эти деньги сдают полностью с отделкой, не надо тратить 2-3 месяца на ремонт и можно сразу сдавать. Как Вы считаете?

      Цитировать

    • Однозначно Клеверленд. Там сейчас 2.4 млн. студии 19 метров и 3 млн. за 24-метровые. Но это Петровско-разумовская: салатовая и серые ветки, МЦК, рядом ВДНХ.
      Янтарь неплох, но, блин, Ховрино ещё не сданное, идти далековато, строят медленно…

        Цитировать

    • Вот да, это смущает немного. С другой стороны, коробка то достроена и там вплоть до 10 вечера трудятся работяги. Не думаю, что забросят — осталось чуть-чуть. Отделка для 19 метров стоит недорого)

        Цитировать

  27. Привет. А как вы находите партнеров для складчины в новостройки? Вот если не хватает на что-то, а очень хочется, можно же объединиться, купить в долях. Но где искать единомышленников? Присматриваюсь к ЖК Loftec. Но сама не тяну даже на студию.

      Цитировать

    • Привет. Пока я в складчину ни с кем не покупал. Имхо, есть смысл брать совместно только те объекты, где можно физически выделить долю, иначе может быть головняк. Ну, или со знакомыми-родственниками-друзьями.
      Лофтек интересный, летом посмотрю.

        Цитировать

  28. Союз Апартаментс тоже хороший вариант, но смущает отсутствие информации. Сайта нет, точнее то, что указано в качестве сайта, не работает. Что-то, наверное, там не так.

      Цитировать

    • Примерно одинаковые по доходности комплексы. Неплохо, но очень дорого, на мой взгляд. Если есть деньги — почему бы нет. Но я бы купил 2 штуки в Клевере или Барбарисе) Или на Черняховского, если остались ещё.

        Цитировать

      • Спасибо! А можете поделиться мнением по поводу выбора такого типа жилья (апартаменты) для собственного проживания? Можно рассматривать? Или это будет постоянный шум и проходной двор, в котором жить будет невозможно? Например в Союз Апартаментс многие будут сдавать посуточно. Какие из рассмотренных вариантов выше можно брать для собственного жилья?

          Цитировать

        • Смотря кто жить будет. Если нужно ездить на работу, это одно. А если заниматься условно сдачей в аренду других квартир, другое. В первом случае я бы выбрал как раз Союз с его мощной транспортной доступностью. Ну, если там с доками и реконструкцией всё норм. Во втором случае тот же Тетрис — цены невысокие, днем электрички пустые и сразу несколько веток доступно. Или Клеверленд, он универсален.
          Ну, и от состава семьи зависит.

            Цитировать

          • Да, Лайнер территориально хорош. Скоро открытие метро. Золоторожский тоже вот-вот сдадут. И тоже расположение интересное.

              Цитировать

            • Динамо всё же поинтересней, чем ПлИльича. Тут и стадион ЦСКА, и Белорусская = Шереметьево. Блин, я почему то думал, что сдача в конце 2018. Если ещё и отделка в комплекте, то вообще шикарно.

                Цитировать

  29. Согласна насчет Клейнхаус) Сама присматриваю этот проект. Вложение будет очень даже удачным. Если приобретать студию, то сдать ее будет очень легко как на длительный срок так и посуточно. Главное классную обстановку сделать внутри)

      Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *