Недвижимость vs Депозит vs Акции vs Валюта

   Очередной мысленный эксперимент на тему, какой актив за последние 10 лет дал наибольший прирост. Думаю, это сравнение многим будет интересно. Этакая теоретическая занимательная арифметика. По российским акциям и зарубежным акциям уже приводил расчеты мысленного эксперимента на 10 лет. Теперь добавлю расчет по недвижимости (российской усредненной, ибо по Москве нет), депозиту (от ставки ЦБ РФ+2%) и валюте (скупаем 50/50 доллары и евро). Кроме того, включу капитализацию. Как думаете, кто на промежутке в 10 лет окажется в выигрыше?

   Будем в каждое направление вкладывать по 3 миллиона рублей ежегодно. Курс доллара возьмем равный на конец 2015 года 61.07 руб. Смотреть будем по результатам в рублях и долларах. Кто не хочет читать многобукв, смотрите сразу «Выводы», там сводная табличка.

   Справочно прикладываю усредненный курс доллара по годам. Понятно, что нужно отдельно учитывать курс во время покупку актива и курс во время выплаты дивидендов, но не думаю, что это кардинально повлияет на порядок цифр, но значительно упростит расчеты.

1

Российские акции

   В этом мысленном эксперименте брались крупные компании: Газпром, Сбербанк, НорНикель, МТС, Сургутнефтегаз, Северсталь, Аэрофлот, Лукойл, Роснефть, РусГидро. За 10 лет было вложено 300к, доходность от дивидендов составила 13%, а суммарная — 18.51%. Но, это в рублях.

   Теперь приведем показатели к 3 миллионам рублей в год и учтем капитализацию. Результаты такие:

На конец периода в портфеле будет 58 466 100,34 р. + 5 327 294,12 р. дивидендов = 63 793 394,46. Капитал вырос более чем 2 раза.

Капитал = 63 793 394,46 руб. = $1 044 594

Американские акции

   Здесь вкладывались в Coca-Cola, Intel, Microsoft, Boeing, Chevron, МакДак, Дисней, Виза, JPMorgan и Nike, на $122 663. Получили небольшой доход от дивидендов и большой рост капитализации. Итоговая доходность в валюте: 11.93% годовых.

   НО! По условиям текущего эксперимента, мы имеем доход в рублях, который каждый год можно куда-то вкладывать, а значит указанную таблицу нужно совместить с курсом доллара.

1

   Итоговая доходность составила почти 13% годовых. Сейчас человек с таким портфелем акций получал бы почти $40k ежегодно, около 200 тыс. руб./мес. Но и это ещё не всё, по условиям прошлого эксперимента мы не делали реинвест доходов. Вот что выходит, если включить сложные проценты:

   Капитал на конец периода = $2 134 520,61 + доход от дивидендов за последний год = $46 927,48. Ежегодный доход на конец период = $47 927. Думаю, тут без лишних слов понятно, что зарубежные акции разъебали всех нахуй. Вложения в рублевой массе выросли более чем в 4 раза!

Капитал =133 221 034 руб.= $2 181 448

Валюта

   Алгоритм валютчика простой: покупаем валюту и кладем её под подушку. Эдакий советский вариант накопления.

Только доллары

1

Тут всё понятно: вложили 30 млн. руб., на выходе получили почти ~60 лямов. В валюте, конечно, выросли не сильно. Ну, и основной рост пришелся на 2014-2015 годы за счет роста курса. Здесь операционной доходности нет, только рост капитализации. Впрочем, если не прятать валюту в сейф или под подушку, а вкладывать в депозиты, пускай и по 3-4%, то доходность была бы выше.

Доллары и Евро 50/50

1

   Раскладывать по евро-долларам оказалось невыгодно, лучше держать всё в баксах. Поэтому итоговые данные будут только для $$$.

Капитал = 58 691 442 руб. = $961 052

Недвижимость

   Недвижимость по своей сути — это российская акция, равная 1 квадратному метру с дивидендами в виде арендной платы. Каков размер дивидендов? Предлагаю поставить фиксированную ставку 7%. То есть условная однушка за 5 лямов в Мск приносит 29к/мес. чистыми. Вполне реальный показатель.

Инфу для Москвы я заебался искать, поэтому данные на средний квадратный метр по стране взяты из Росстата.

1

   В таблице показаны данные с капитализацией. Как её реализовать в недвижке? Через ипотеку, в этом случае суммарная доходность будет даже выше, чем 7%. Но даже с капитализацией недвижимость по ходу сильно отсасывает.

Капитал = 47 893 943 руб. = $784 247

Депозит

   Если кто-нибудь найдет статистику по ставкам на депозиты, киньте в комменты, пересчитаю итоговую таблицу. Пока расчеты основаны на ставке рефинансирования +2%. То есть, если в 2009 году ставка рефинансирования была 12.5%, то ставка по депозитам = 14.5%. Тоже слегка заниженный показатель, в 2009 можно было найти депозиты под 17-20% годовых.

1

   Очень интересно, оказалось, что на конец 2015 года рублевые депозиты оказались незначительно хуже «валюты под подушкой» в пределах 10 лет.

Капитал = 56 878 355 руб. = $931 363

Выводы

   Вложения  = 30 млн. руб.+капитализация за 10 лет

   Капитал спустя 10 лет:

  1. Зарубежные акции: 133.2 млн. руб.
  2. Российские акции: 63.8 млн. руб.
  3. Валюта: 58.7 млн. руб.
  4. Депозит: 56.9 млн. руб.
  5. Недвижимость: 47.9 млн. руб.

   Что всё это значит? Очевидно, что зарубежные акции уделали всех с огромным отрывом. Даже если бы сейчас курс оставался на уровне 30 рублей за доллар, первое место не изменилось бы, разве что отрыв был бы не такой сильный. С другой стороны, есть несколько моментов, которые необходимо учитывать.

   Во-первых, валюта под подушкой — адский риск. Ведь останься $ на месте — валютчик был бы в жестких минусах. Этот способ накопления капитала — именно как накопление, а не инвестиция. Скорее он может пригодится, если ты ждешь кризиса и мощного падения котировок.

   Во-вторых, депозиты на больших суммах — стремная вещь. Объясню почему. АСВ страхует до 1.4 млн. руб. в одном банке. Чтобы раскидать депозит в 30 млн., потребуется 20+ (!) банков и стальные яйца. А если гиперинфляция настанет? Пока АСВ выплатит твои кровные, на них можно будет купить ведро картошки.

   В-третьих, недвижка позволяет более гибко инвестировать средства: не просто «купил квартиру -> сдал в аренду», а искать варианты с котлованами, выбивать скидки за счёт оплаты наличными, подключать ипотеку по льготной ставке. По сути, это не инвестиции, а бизнес, хотя и сильно упрощенный.

   В-четвертых, человек, вложивший деньги в любое из пяти направлений, не будет нищебродом. Даже рантье с 10 квартирами, получающий по 250-300к ежемесячного дохода, будет в шоколаде. Правда трейдер акций будет почти в 3 раза богаче, и с капиталом в $2M сможет получит гражданство практически любой страны через инвесторскую визу. У валютчика также будет огромный капитал, который можно пристроить в нужное время в нужном месте.

   Значит ли это, что пора бежать вкладывать денежки в Nike и Disney? Имхо, нет. Доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Dow Jones в 19 тыс. пунктов высок как никогда. Индекс ММВБ превысил 2100 пунктов и тоже бьет рекорды. А, например, московская недвижимость сильно подешевела в долларовом эквиваленте. Боюсь соврать, но есть ли ещё сравнимые мегалополисы со столь дешевым квадратным метром? Также неплохой вариант — запасаться валютой в ожидании кризиса. Gusti sono gusti.

   Кроме того, имеет значение, какое именно десятилетие мы берем в расчёт. Например, если взять 2000-2010, то скорее всего недвижка бы всех уделала, 1990-2000 — наверное акции IT-компаний. Да даже в этом примере, если смотреть данные по состоянию на 2013 год, то рублевый депозит был бы круче всех. А если валютчик вместо «подушки» складывал бы бабло в валютные облигации, то на определенных этапах обыгрывал другие стратегии.

   Лично я стараюсь буду стараться придерживаться комплексного подхода. Недвижимость будет обеспечивать базовый уровень дохода, необходимый для жизни. Свободные денежные средства будут конвертироваться в валюту и вкладываться в акции. Впрочем, с точкой входа в акции я бы повременил. Но это уже тема для другого поста.

Входящие запросы:
  • акции вс

37 мнений на “Недвижимость vs Депозит vs Акции vs Валюта

    • А если добавить в расчет облигации и еврооблигации? с учетом вычета по НДФЛ?

      Вот, идея, на самом деле, здравая. Та же Венгрия давала 6% по облигациям в валюте! Конечно, акции не обогнать из-за почти 2-кратного роста, но на конец периода в венгерских облигациях было бы ~78 млн. руб., 2е место. Плюс ПМЖ Венгрии пойдет бонусом)
      НДФЛ на мелких суммах дает эффект, если по 400к/год вкладывать.

        Цитировать

      • 400 — это один из вариантов налоговых льгот, другой вариант без ИИС — вычет 3 000 000 в год… а можно и вместе использовать…

          Цитировать

        • вычет 3 000 000 в год

          очень интересно, а что за вычет, недвижка? знаю ИИС 400к, страхование 130к, учеба 120к, лечение хз сколько и недвижка 3000к единоразово

            Цитировать

  1. 1) в размере положительного финансового результата, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от реализации (погашения) ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 3 статьи 214.1 настоящего Кодекса и находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет;

    ст. 219.1, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.07.2016) {КонсультантПлюс}

      Цитировать

  2. Спасибо за статью, очень ждал именно такую, но не хотел напрягать и просить. Ты кладезь полезной информации.

      Цитировать

  3. Скрудж, спасибо за инфу!

    Что думаешь по поводу вложений в IT-компании сейчас? В долгосрочной перспективе я вижу неплохой потенциал у компаний, которые сейчас занимаются разработкой и проектированием нейронных сетей. 3-4 года и это будет уже не что-то из разряда фантастики, а повсеместно развито.

    Работают с нейронными сетями сейчас Гугл, Майкрософт и Яндекс. Есть может какие-то компании которые узконаправленно занимаются нейронными сетями и можно приобрести их акции? Вообще, что думаешь по поводу этого?

      Цитировать

    • Что думаешь по поводу вложений в IT-компании сейчас?

      Вот хз, если честно. Мне кажется, XXI век станет веком медицинских компаний.
      Но тот же Боинг, Гугл, GE, GM, Alibaba никуда не денутся — беспроигрышный вариант.

        Цитировать

    • Да тебе и в болоте из собственных комментариев, Миша, спится спокойно. Смотри не захлебнись.

        Цитировать

  4. Не могу не поделиться. Нашел для себя ответ на один важный вопрос.

    Бизнес — самый доходный вариант, но в то же время и достаточно рисковый. Каждая копейка, вытащенная из бизнеса — недополученный доход (т.к. бизнес — самый доходный). То есть, вытаскивая капитал и сейвя его в недвижку мы недокармливаем курочку, несущую золотые яйца.

    И для меня всегда был неясен вопрос — какого размера нужно иметь подушку в других активах, чтобы спать спокойно. На днях дошло!

    Нужно тупо посчитать, сколько семья тратит на жизнь — это наш уровень расходов (от года к году он будет расти).

    А потом в каждом из низкодоходных типов активов нужно откупить столько актива, чтобы кешфло от него (т.е. рентный доход от недвижимости, дивы от акций и тд) покрывал расходы семьи. Ну и стараться чтобы доход от каждого типа активов рос быстрее, чем расходы семьи (т.е. чтобы рост доходности перекрывал личную инфляцию) — чтобы не приходилось доливать денег для сохранения статуса кво.

    Для себя выбрал такие варианты:
    1) доходная недвижимость (квартиры, распиленные на студии, в идеале — сдаваемые посуточно, если все выгорит с делегированием)
    2) дивидендные акции
    3) фонды (мой инвестимо и аналогичный фонд моего лучшего друга, работающий с недвижимостью)

    Вот такие задачи себе нарисовал на ближайшие годы =) Расход мы уже разогнали до 1кк в год, активов нужно будет приличное количество.

      Цитировать

    • То есть, вытаскивая капитал и сейвя его в недвижку мы недокармливаем курочку, несущую золотые яйца.

      Если бы это была курочка. Имхо, наш бизнес — это птица удачи, которую случайно поймали за хвост.

      А потом в каждом из низкодоходных типов активов нужно откупить столько актива, чтобы кешфло от него (т.е. рентный доход от недвижимости, дивы от акций и тд) покрывал расходы семьи.

      В целом всё верно, и несложно) 1кк от недвижики в год = 3 однушки в Мск. От дивов ~12.5M руб. в акциях.

      аналогичный фонд моего лучшего друга, работающий с недвижимостью

      У них типа управляющей компании? Можешь подробнее написать или попросить друга, очень интересно.

        Цитировать

  5. Да, валюта для меня это конечно не актив (у нее нет кешфло), поэтому в валютной корзине я планирую держать тупо годовой расход (причем держать даже не на депозите, а в нале — на случай срочного пиздеца в стиле «началась война (попал под следствие), карту заблокировали пора валить хоть куданибудь».

      Цитировать

    • в валютной корзине я планирую держать тупо годовой расход

      Не до фига ли?)) Даже если это 1 млн. руб., то упущенная выгода ~120к/год. Ну, и всегда есть соблазн вложить свободные деньги куда-нибудь.
      Имхо, на форс-мажор типа пора резко валить хватит $2000 наличкой + актив, приносящий валюту… С другой стороны, форс-мажор форс-мажору рознь. Одно дело скрываться от следствия, другое — всей семьей переехать в спокойный Тай.

        Цитировать

  6. Вот средние процентные ставки по рублевым депозитам с 2016 до 2005г. С фиксами, лесенками Тинькова и прочим.
    2016 -17%
    19
    15
    15
    15
    16
    18
    18
    14,25
    12,5
    12,75
    2005 — 13,5%
    С АСВ встречался 15 раз, пока везет 🙂

      Цитировать

    • В асв дырка отбублика почти сразу после его создания. Все выплаты по асв — тупо печатанье цбшных фантиков, каждое обращение в асв — увеличение рублёвой массы и её обесценивание

        Цитировать

    • локи, что бы ты порекомендовал сделать с депозитами по текущим процентным ставкам?

        Цитировать

    • 2016 -17%
      19
      15
      15
      15
      16
      18
      18
      14,25
      12,5
      12,75
      2005 — 13,5%

      По этим ставкам выходит порядка 74 млн. на конец периода и второе место. Я, кстати, тоже в 2009 зафиксировал двенадцать 20% депозитов на 5 лет с возможностью пополнения)
      Но АСВ и правда смущает на больших суммах…

        Цитировать

  7. Круто делать расчеты по акциям, когда уже известно, какие компании вырастут. Предлагаю посчитать профит от инвестиций в биткоины, пока они были по полцента.

      Цитировать

    • Круто делать расчеты по акциям, когда уже известно, какие компании вырастут. Предлагаю посчитать профит от инвестиций в биткоины, пока они были по полцента.

      Вовсе нет, я рандомно взял компании, которые знаю\слышал. Там же все голубые фишки.

        Цитировать

  8. АСВ не смущает, но потребуется много родственников. На себя одного 74 ляма распихать по 1.4М — банок не хватит, учитывая бой посуды за 2 минувших года.
    А МКБ раньше был хорош, не то что сейчас.

      Цитировать

  9. Скруджи, а как тебе такая тема, купить тачку и сдавать ее таксистам в посуточную аренду?
    БУ солярис 500 + каско 70 + осаго 15+ расходники=600тр
    Сдавать: сутки (1.5*30)*12=540тр в год. Простой 20%= 432тр
    Потеря стоимости например 25%

    Итого через год:
    стоимость тачки — 375
    доход — 432
    +35% годовых.

      Цитировать

    • Скруджи, а как тебе такая тема, купить тачку и сдавать ее таксистам в посуточную аренду?

      Я б не стал влазить, честно) Жопою чую, будет геморр с убиванием и восстановлением авто после таксистов. Из транспорта я бы смотрел в сторону мини-экскаваторов\бульдозеров\кранов и прочей спец.техники. Вот недавно мой близкий родственник строил домик в плотной застройке, нужны было выкопать канаву под фундамент или как это называется. Короче, обычный экскаватор подъехать не смог, оставалось 2 варианта: либо руками, либо искать миник. Нашли в итоге, но ценник не обрадовал)

        Цитировать

  10. loki, а где это щас вклады по 17% годовых, дай ссылку, актуально.

    Основной косяк статьи — в акциях очень важна цена покупки. Тот же Олег покупает только по целевой цене или близкой к ней, то есть ждет именно нужную цену, это ОЧЕНЬ важно. Иногда год ждет эту цену и не покупает. Ты читал книжку про Баффета? Основной посыл — брать недооценённые компании по самой низкой цене, именно это секрет его успеха. А ты предлагаешь просто кидать абы куда по 3 млн, с акциями такое не проканает. Вот смотри, где-то год назад прошел пик стоимости бакса, и он потихонечку попер вверх. Тогда же все русские компании стоили супердешево. Но потом начали расти в цене, а бакс падать. Я тогда (январь 2016) для теста сервиса взял на 200 000 руб Мвидео и ФСК ЕЭС (не помню кто советовал, кажется рассылка альпари или что-то подобное). То есть, купил дешево. Вуаля, 200К превратились в 484 К, 137% доходность за меньше года, скрин: http://image.prntscr.com/image/455c6e6a3f4542dbba8149b2401cb941.png
    Сам сервис кстати может пригодиться:
    http://intelinvest.ru

    То есть в акция решает именно разница между ценой покупки и реальной стоимостью компании. Если угадал — получи профит.
    Типа можно копить 5-6 лет средства на депозитах, а потом в один момент купить акции русских фирм и они стрельнут так, что мама не горюй.
    Правда стальные яйца нужны.

      Цитировать

    • loki, а где это щас вклады по 17% годовых, дай ссылку, актуально.

      Думаю, это зафиксированный год-два назад долгосрочный вклад.

      Основной косяк статьи — в акциях очень важна цена покупки.

      Да, согласен, но это бы чрезвычайно усложнило расчёты. К тому же нужен критерий определения целевой цены для стратегии. Ну, типа ждём провала акции на 20% от текущей цены -> покупаем. Ты же ведь не с бухты-барахты купил, значит была какая-то стратегия?))

      Типа можно копить 5-6 лет средства на депозитах, а потом в один момент купить акции русских фирм и они стрельнут так, что мама не горюй. Правда стальные яйца нужны.

      Хорошая, кстати, стратегия, разве что заменить депозиты на валютные облигации или хотя бы 50/50.

        Цитировать

  11. /Если бы это была курочка. Имхо, наш бизнес — это птица удачи, которую случайно поймали за хвост.

    Не совсем согласен — так можно про любой бизнес сказать (насколько я сейчас вижу, в целом мало кто работает с рентабельностью меньше 50% — т.е сайты в их текущем виде — это не самый доходный в мире вариант). Ну да ладно, навязывать не буду — у всех свое мнение и это отлично )

    /У них типа управляющей компании? Можешь подробнее написать или попросить друга, очень интересно.

    Да, небольшая ук. http://dstsam.com

      Цитировать

    • Не совсем согласен — так можно про любой бизнес сказать

      Так и есть, любой малый бизнес — это птица удачи, где нужно вертеться и крутиться, чтобы тебя не обскакали)

        Цитировать

  12. Не совсем понял ущемления валютных накоплений, и комментариев, что они не генерируют кешфлоу. Крайний депо заканчивается через несколько дней, $, ставка 8.5% + капа. За указанные годы валюта накапливалась и размещалась под 5.5 — 10% в основном. Не мешало бы пересчитать 😉
    p.s. про РФ акции — бессмысленные подсчёты, на практике были годы с доходностью 1% в день (365 годовых), но реально многие компании уже давно не торт — тот же Газпром растащен и не эффективен, это далеко не та компания, что была 10-15 лет назад. Можете, конечно, делать ставки, но это всё рулетка, особенно с перспективами РФ. В общем всё несколько не так однозначно — ретроспектива ни о чём не говорит.

      Цитировать

    • Вовсе нет никакого ущемления) Изначальное условие — копим валюту под подушкой, типа «советский миллионер корейко».
      По депозитам — да, надо смотреть и считать. Но вот конкретно сейчас ставки очень низкие. Единственное время, когда они были более-менее — прошлый год.

        Цитировать

  13. Единственное время, когда они были более-менее — прошлый год.

    Всё-таки не соглашусь — единственное время, когда они очень низкие в новой истории — это как раз сейчас. До этого они всегда были как минимум лучше амер. ифляции — что решало. Сейчас-то да, беда со ставками в принципе, но это новые реалии — у Вас ошибка в ретроспективе (ну или некорректное сравнение — это как в недвижимости — один объект не сдавать, а сравнивать со сдаваемым — ну как так).

      Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *