Две студии из однушки. Оранж Парк.

   Прошлый пост про жилую недвижимость читайте здесь. ПИК — крупный застройщик Москвы и ближнего Подмосковья. Он на слуху наравне с Мортоном и МИЦом, поэтому про надежность писать излишне. У всех их новостроек есть большой минус: (около) конечные станции метро, до которых просто охуеешь добираться из центра. Но, господа, метро растет. Я ещё совсем молод, но прекрасно помню времена, что Выхино являлось жопой мира. Теперь жопа переместилась в Котельники. Не исключено, что через 5-10 лет жопа мира опять передвинется в Лыткарино или даже Жуковский, а Котельники будут вполне себе средним районом со своими плюсами и минусами.

   В этой статье расскажу о ещё одном способе увеличить доходность жилой недвижимости: разделение на студии. Покупаем что-то условно большое, делим на маленькое, сдаем по отдельности. В теории должно быть выгодно.

   Блог потихоньку скатывается в «арендно-инвестиционный». Про фишки на сайтах писать бессмысленно, всё равно палить не буду. А переливать из пустого в порожнее — неинтересно.

Резюме проекта

Тип: инвестиции в жилую недвижимость (новостройки)

Входной ценник: 4 млн., с ипотекой от 1600к для вебмастеров/фрилансеров и 800к для наемных работников

Доходность: 11% годовых без ипотеки

Риски: низкие

Доп.возможности и плюшки:

  • совместное инвестирование
  • подмосковная прописка
  • низкие ставки по ипотеке
  • можно заюзать мат.капитал
  • очень близко от метро (1 мин. пешком) — редко встречается

Две студии из однушки

   Ценник ~ 3 900к. Площадь 35.4 квадрата, два стояка. Буквально 2 месяца назад можно было приобрести эту хату за 3.6 ляма. +8% рост, некисло, да? А всё потому, что на самом старте продаж самый вкусный ценник. Проходит неделя и разбирают лучшие этажи. Ещё 2-3 недели и цена начинает расти.

13

   Суть проекта заключается в том, чтобы разделить однокомнатную квартиру на две студии (16.5 и 17.5 квадратов). Идея не нова, её уже лет 5 или 6 обсасывают даже на ютубе. Впрочем, мало кто занимается подобными перепланировками, так как в живую я таких квартир не встречал (возле метро). Даже на Авито или Циане почти нет маленьких студий. То, что их дефицит — факт. Либо быстро разбирают, но тоже маловероятно, всё равно заметил бы в архиве.

   Эта планировка хороша тем, что потребуются минимальные телодвижения для перепланировки и узаконивания:

13

   Стену в коридоре мы снесем, красными показаны новые стены, которые потребуется возвести. Объем очень маленький, можно сделать даже из влагостойкого гипсокартона. Межкомнатные двери перенести — тоже не проблема.

   Теперь, что касается юридической части. Мы будем вносить изменения в план БТИ до постройки санузла в студии №1 (левая). То есть формально этот санузел — кладовка, в которой стоит унитаз. Дело в том, что размещение ванных и туалетов на территории кухни запрещено, кроме (если не ошибаюсь) первого этажа или этажа, под которым все помещения — нежилые. Отхватить такой этаж не всегда удается, поэтому буду писать для любого этажа дома.

   Газ отрубим сразу, это решается заявлением в МежРегионГаз, ГазПром или как он там в Мск называется. Платишь ~2000 руб., приходят бравые ребята и отрезают тебе трубу. Для чего это надо? Во-первых, чтобы арендаторы не спалили/взорвали дом. Во-вторых, студия №2 формально является жилой комнатой и ставить туда газовую плиту нельзя. А если поставить СВЧ или переносную электроплитку, то можно, ибо комната от этого не становится кухней.

   Кроме того, можно убрать дверь на балкон (в идеале — и подоконный блок), утеплить балкон. Так делать нельзя, но нарушение настолько мелкое, что вероятность опиздюливания со стороны кого-бы то ни было стремится к нулю.

  То есть формально мы вносим следующие изменения: перенос межкомнатных дверей в ненесущих стенах в коридоре, постройка кладовки на кухне. Это выйдет недорого (тысяч 20-25 с проектом) и абсолютно легально. В случае, если к нам придет ЖилИнспекция (раз в 1000 лет), устранение нарушений займет не более часа: выносим унитаз из кладовки…и всё=) Именно поэтому так важно иметь два стояка, разнесенные ванную и кухню, простые стены. Старая хрущевка не прокатит.

Экономическое обоснование

   Ипотеку учитывать не будем. Кому интересно, может прикинуть доходность с ипотекой (получается порядка 14-15% годовых, с мат.капиталом под 17%). Второй момент — застройщик теоретически даст скидку 5% при оплате разом. Хотя какой нахуй теоретически? Увидит мешок с деньгами и сразу сделает скидку.

   Начальные вложения: 3 млн. 705 тыс. руб.

   Срок строительства: 1.5 года

   Упущенная выгода: 560к (деньги то вложены, а могли бы приносить прибыль)

   Затраты на ремонт: 300к

   Затраты на мебель и технику: 250к

   Валовые затраты: 4 млн. 815 тыс. (или 2 407 500 руб. за студию)

  Теперь перейдем к доходам. Котельники — конечная станция, здесь мало новостроек, поэтому объективно оценить ставку аренды сложновато. На Выхино есть объекты за 24-25к, но новостройки ценятся выше по ряду причин (больше парковка, нет тараканов, не засраны стояки и т.п.). Всё же будем считать, что каждую студию мы сдадим за 25к/мес.

   Доход: 600к/год (12.5% годовых).

   Но это что-то из области максималки, реально же здесь будут: простои помещения, ремонт, уборка. Будем считать, что арендатор меняется раз в год и простой составляет 2 недели. В это же время требуется тщательная уборка на 3 тыс.руб. Ремонт полностью требует обновления раз в 7 лет. Значит, из 600к нужно вычесть (30+3+36)=69к.

   Итого, объективная доходность составит ~11% годовых.

Три студии из двушки

   Посмотрите на эту чудесную планировку двушки. Оптимальная площадь 65 квадратов, два стояка разведены так, что можно сделать из них 3 полноценных разводки сантехники. Вход в квартиру прямой и посередине, без ненужных заворотов.

11

   На мой взгляд, просто конфетка. Ценник ~ 6 млн. руб. Пишу порядок цифр, т.к. цены почему-то меняются каждые две недели. Ну, повышение понятно, ибо дом строится, а вот понижение (очень редкое) связано с открытием продаж новой партии квартир. В общем, на конец октября самая дешевая цена была в районе 5900к.

11

   Что здесь нужно сделать: заложить проход на кухню и сделать его со стороны входного коридора. В самом коридоре разбить стеной две части и поставить двери. А, ну, ещё возвести санузел на кухне, но это аналогично предыдущей перепланировке.

   Здесь затраты составят 5605+840+300+400 ~ 7145к руб. (или 2 381 600 руб. за студию). По деньгам выходит дешевле, чем переделывать однушку, а сами студии получаются большего размера: 19, 19, 21 кв.метров, что уже вполне себе стандарт.

   Доходность будет примерно на том же уровне: около 11% годовых.

Совместное инвестирование

   У вас есть 4 или 6 свободных миллионов рублей, которые вы готовы инвестировать в недвижку? Вот, и у меня нет. В пределе у меня скапливается 1, ну 1.5 ляма, а потом начинается «деньги жмут карман», когда хочется их куда-то пристроить. Конечно, можно заюзать ипотеку и приобрести помещение без скидки, да ещё уплатив всякие комиссии. В ипотеке тоже есть свои плюсы и с ней прибыльность может быть даже выше, чем без неё. Но, если за вменяемые проценты ипотеку не дают, то остается последний выход: совместное инвестирование.

   Суть вот в чем: два чела скидываются по 2 ляма и покупают однушку. Или 3 чела покупают двушку. У каждого в праве собственности будет 1/2 или 1/3 доли. Когда дом достраивают, просто делаем перегородку, делим на студии. И у каждого будет своя студия: можно делать что угодно, хоть самому жить, хоть в аренду сдавать. Очень похоже на Активо, но здесь у тебя крупный «пакет акций» и в целом более понятная схема работы.

   У меня все деньги кончились и на очередной раунд инвестиций наберутся к апрелю-маю 2017. В это же время ожидается начало продаж 4 и 5 корпусов. Думаю, на старте продаж цены будут интересные. Так что, если кому интересно — пишите на почту mr@skrudzh.ru, обсудим. Впрочем, если удастся к этому времени получить мат.капитал, то скорее всего возьму трешку в ипотеку.

Входящие запросы:
  • оранж парк шахматка официальная
  • разделение квартиры на две студии
  • как сделать студии из квартиры
  • сделал из двушки 3 студии
  • КАК ИЗ ОДНОЙ КВАРТИРЫ СДЕЛАТЬ ДВЕ СТУДИИ
  • из однушки в двушку реальные фото
  • как сделать из однушки две студии проекты
  • разделил квпртиру на студии
  • как из однушки сделать две студии
  • две студии из однушки

53 мнений на “Две студии из однушки. Оранж Парк.

  1. Не хотел бы я быть жильцом в такой хибаре… Но только бизнес, ничего личного. А плиты ты им какие собираешься ставить, электрические типа «турист»?

      Цитировать

    • Кхм, не вижу ничего плохого в таких хибарах: сам бы жил с удовольствием)

      электрические типа «турист»?

      Скорее индукционные, они не сильно дорогие, экономят свет.
      С электрикой вопрос сложный: обычно на одну хату выделяют 4.5-6-7.5 Квт, независимо: однушка, двушка, трешка. Поэтому приоритетнее разделить эту мощность на 2 части, чем на 3.
      С другой стороны, а на что там в студии будет уходить электричество? Комп 100 Вт, лампочки 40 Вт, кондишен летом 600 Вт, электроплитка 4 Квт, СВЧ 800 Вт, чайник 1.5 Квт, стиралка 600 Вт. Вот если всё одновременно врубится, то да — сработает автомат. Как вариант, можно в одной из студий оставить газовую плиту. Но строительные расчеты выложу позже, не могу сейчас компетентно рассказать.

        Цитировать

      • Классическая ситуация. Человек сидит за компом летом ночью при свете лампочки со включенным кондером, поставил греть позачерашний суп в микроволновке, поставил чайник, готовит на на плите. При этом у него стираются вещи. Что тут скажешь?

          Цитировать

        • Да хз, проверять надо. Вот лично моя хата с советской проводкой выдерживает: стиралка, плазма, электродуховка, холодильник, 5 люстр, комп. Если включаю кондей, то норм. Если ещё тепловую пушку на 2 Квт, то 10-15 мин. работает и вырубает автомат. Если пушка 2 Квт + обогреватель на 2 Квт, то практически сразу вырубает.

            Цитировать

  2. Цена на ремонт очень занижена, очень, на практике нифига не уложишься. Разве что тупо на стены наклеить самые дешевые обои и постелить линолеум и делать все самому, но люди, кроме квартиры ищут и уют, так что потом может оказаться низкий спрос или постоянная текучка и постоянный ремонт после каждого второго третьего.

      Цитировать

  3. Кв у метро это мне кажется главный козырь. А что если в коридоре посадить женщину строгих правил закупить постельного и вдарить 24/7 почасовую сдачу

      Цитировать

    • Под почасовую планировка имхо не самая удачная. Там ведь что нужно: кровать, душ, туалет, буквально 6-8 квадратов, даже окно необязательно. Подойдет более квадратная, кучная планировка.
      Ну, и по почасовой аренде инфы маловато. Буду рад, если кто расскажет, насколько это популярно.

        Цитировать

  4. Тут не сдашь это говно за 25к руб. За 30к можно снять вполне себе норм однушку и не в котельниках. За 15к можно снять комнату в супер центре.

    Это математика фантазеров с ютуба.

      Цитировать

    • Да брось: покажи мне комнату в пределах даже Садового за 15к. Убитые в хлам сдаются за 20к. За 15к в лучшем случае можно снять бабушкину комнату в пределах ТТК.
      По ценам на хаты с циана, однушки, <5 мин. до метро:
      28 шт. до 25к
      161 шт. до 30к
      Может я, конечно, не там смотрю, но буквально месяц назад искали жилье родственнику. Более-менее норм однушки - от 35к. А ещё депо, риэлтору...

        Цитировать

      • http://www.cian.ru/cat.php?currency=2&deal_type=rent&engine_version=2&foot_min=25&maxprice=15000&metro%5B0%5D=149&offer_type=flat&only_foot=2&room0=1&type=4

        Комната на чистых за 15к. Да, убитая. Но за 15к превратится в конфетку при желании. Ну ты и сравни, чистые и котельники.

        http://www.cian.ru/cat.php?currency=2&deal_type=rent&engine_version=2&foot_min=25&maxprice=15000&metro%5B0%5D=47&offer_type=flat&only_foot=2&room0=1&type=4

        Лови Китай-Город. Китай-город vs Котельники?

        Да, их не много, но они есть. Тем более сейчас самое дорогое время для съема. Летом и поздней весной все будет на 5к дешевле.

        Зачем ты смотришь прям < 5 мин? Комнаты снимают до фига молодых, им пофиг, что 5, что 15.

        Однушки за 30к даже лень искать.

          Цитировать

        • Котельники всё же будет новостройка, без тараканов. На Чистых нет фотки санузла — там явный пиздец)) И 4й этаж без лифта.
          Но согласен, комнаты такие проскакивают, хотя и редко. И в них по-любому есть адовые косяки: или сосед-алкаш, или бабка-сталинистка шизанутая, или тараканы выносят всё из холодильника. Да и комната vs студия — хз, тут кому что.
          Ну, и скоро выложу результаты эксперимента с аналитикой.

            Цитировать

          • В коммуналке бывает жить непросто.
            А что за проблема пешком на 4 этаж? Не пенсионеру ведь сдаешь.
            Велик таскать? Пусть купит легкий шоссейник.

              Цитировать

            • Выше 3го этажа без лифта тяжко, особенно в сталинках с огромными пролетами. Не то, что велик таскать, даже просто подняться-спуститься уже влом.

                Цитировать

  5. Крутая инфа. Собираюсь покупать двушку на Лесной в спб, 10 минут от Петроградки. Цена 4млн рублей.

    А где находить инфу о том как стояки располагаются? менеджеры в офисе по-любому тупые…

      Цитировать

    • Ну, стояк — это такая труба с канализацией и две трубы с водой. Короче, смотри по планировке: если кухня с ванной\туалетом разнесены по разным сторонам, значит два стояка. Вот здесь http://skrudzh.ru/wp-content/uploads/2016/10/13-3.png слева стояк для кухни, а справа стояк для ванной с туалетом.
      Или скинь мне планировку)

        Цитировать

    • Крутая инфа. Собираюсь покупать двушку на Лесной в спб, 10 минут от Петроградки. Цена 4млн рублей.

      А где находить инфу о том как стояки располагаются? менеджеры в офисе по-любому тупые…

      Что за жилой комплекс?

        Цитировать

    • Если покупаешь новострой, — обращайся, например, к нам в агентство. Есть вся инфа сразу от всех надежных застройщиков. В том числе и планировки.
      Если вторичка — смотри документы на квартиру (в реальности могут быть неузаконенные переносы).

        Цитировать

  6. 1. в первом случае у тебя явный косяк с входными дверями. пожарники явно против, но вроде бы можно решить заменив на двери внутреннего открывания, тогда не должно быть помехи эвакуации.
    2. для двушки — опять же с дверями — если изначально капитальные стены не позволят рядом разместить две двери — то влетаешь на крупные перепланировки. на вскидку, примерно надо полтора метра проем иметь для двух дверей. с капитальными стенами все очень строго, тут просто так никто бумажку не подпишет.
    3. электрика — как минимум придется ставить два счетчика, согласовывать изменение разводки. а если не повезет, то придется вообще полностью выдалбливать старую проводку и штробить новую.
    4. чаще канализационная (туалет, ванна) труба имеет больший диаметр, чем кухонный сток. не факт, но может оказать невозможной эксплуатация для целей туалета, ванны. по диаметру невозможной даже, а не из-за нормативов.
    + еще куча моментов в голове крутится, но уже писать лень.

      Цитировать

    • 1. Согласен, пожарники не одобрят. Но они зверь ещё более редкий, чем ЖилИнспекция. В крайнем случае, можно изменить план: вместо дверей будут проёмы-арки.
      2. Опять же, оставляем одни петли.
      3. Два счетчика — не проблема. А разводка — да, согласен, скорее всего придется менять.
      4. Ммм, да сейчас вроде все сливные трубы 110 мм.
      Так то ещё вентиляция, инсоляция — моментов куча. Я даже не уверен, что застройщик всё соблюдает, учитывая планировки «евродвушка» и «студия», где кухня объединена с жилой комнатой.

        Цитировать

    • Согласовывать разводку — откуда такие требования?
      Себе менял, как хотел, никто не против.
      Второе — зачем штробить, когда можно сделать красиво и быстро в кабель-канале?
      Я живу в другой Вселенной?

        Цитировать

    • Поэтому и выгоднее решать вопрос сразу, в процессе постройки. И с дверьми, и со счетчиками, и с проводкой.

      4. чаще канализационная (туалет, ванна) труба имеет больший диаметр, чем кухонный сток. не факт, но может оказать невозможной эксплуатация для целей туалета, ванны. по диаметру невозможной даже, а не из-за нормативов.

      В такой конфигурации достаточно легко вывести канализацию под полом коридора.
      Важнее — наличие 2-х стояков подачи воды.

        Цитировать

  7. Будем благодарны если напишите пост, про то как проверять надежность застройщика,
    а то попалась тут контора, предлагают заключить ДДУ с офшором с кипра

      Цитировать

    • Я сам ещё нубский нуб в этом вопросе) Ориентируюсь на 2 показателя: либо компания очень крупная, либо коробка здания готова\средние этажи.

        Цитировать

    • Первично проверяйте застройщиков через агентства недвижимости.
      Если у застройщика нет договоров на продажу ни с одним из КРУПНЫХ агентств, уже нужно насторожиться.
      Остальная лабуда про то, как проверять застройщиков всегда есть у Яндекса.

      А в целом Скрудж дал правильное направление мысли.
      1.Крупного застройщика трудно обанкротить, в них всегда есть интересы серьезных людей, так что еще и государство на плаву поддержит.
      2.Если здание на 50% уже стоИт, то вероятность достройки довольно велика, хотя и не гарантирована на 100%.)))
      3.Если застройщик крупный и здание стоИт уже на 50%, то еще добавляется большая вероятность сдачи в срок.)))

        Цитировать

  8. В котлах сдать студию за 25к — нереально.
    Сделать ремонт, любой, в бетоне за 300к — нереально.
    Остальные расчеты можно даже не анализировать, база хромает.

      Цитировать

  9. >Сделать ремонт, любой, в бетоне за 300к — нереально.

    Да, ты прав, нереально, но тут он пишет, что мебель отдельно 250К. А это уже ПОЧТИ реально.
    Сам только что доделал ремонт в трешке 80 квадратов в бетоне — ушло 1,5 млн. Могу кинуть смету на почту, если надо. Брал дорогие материалы, много где можно было на 50% дешевле брать. Если брать 40 квадратов, то 300+250=550к трудно, но реально.

    Вот, кстати, я делал в 2011 году однушку 30 квадратов, батареи не менял окна не менял, потолок побелил батя, обои клеила теща, проводку не делал, стяжку не делал, балкон сам оббивал. Ушло 250 тр, фото тут что получилось: http://zloyblog.ru/518_ya-kupil-kvartiru/
    То есть, уже тогда если бы делал стяжку, потолок, окна новые, и нанимал людей, то, наверно, ушло бы 500К. Но бакс был по 35 р тогда.

    Попробовал твой план на свои условия применить, допустим беру двушку в доме где живу: http://image.prntscr.com/image/1a39aa6a2ea8475c8a05f0aefa20b19a.png

    Бью ее на три крохотные студии. Лям точно угрохаю в ремонт, попробовать можно вписаться.
    Итого, потратил 4 млн, получил три квартиры площадью 14-17 кв. Сдам, думаю за 10 к максимум, с учетом нового ремонта… Итого 30 К выручки, минус коммуналка 5 тр, 25 тр чистыми. 300 К в год, 7,5% годовых. Это при полной заполненности и без амортизации.
    С рисками жалоб от соседей, стука в инспекции… Чето не айс… Видать, только для Москвы канает.

    Для сравнения, можно купить 4 офиса по миллиону (50 тр за квадрат), 20 метров каждый, сдавать по 400-450 р за метр, это будет 32 000 выручки без всякого гемора с перепланировками.

    Мелко плаваешь, купи коттедж в ипотеку, разбей на 10 студий, сдавай, вот это будет профит.

      Цитировать

    • Злой, коттедж — это слишком дорого. Ну, смотри, дом в непосредственной близости к метро стоит от 15 млн. Например, такой http://skrudzh.ru/wp-content/uploads/2016/10/11-7.png По-любому нужно будет надстраивать второй этаж, переделывать весь ремонт. Для 10 студий — 5 лямов уйдет. В сумме 20 млн. Откуда их взять? Даже если вскладчину строить, потребуется 10 анонов по 2 ляма. Ипотеку под такую сумму тоже не выбить))
      Мне хочется полностью сконвертировать И-нет деятельность в московскую недвижку к 2020 году, поэтому накидываю варианты, а народ пишет, где могут быть подводные камни. Просто «сдача в лоб» дает маленький %, нужно искать другие возможности: котлованы, разделение на студии, посуточная, аукционы и т.п.
      Чем хорошо в Москве по сравнению с регионами: большой рынок и высокий ценник при равных затратах на ремонт/мебель.

        Цитировать

    • Для понятия «реально-нереально» надо сделать расчет хотя бы по метражу.
      Все достаточно просто.
      Расчет по СПб:
      Приличный бюджетный ремонт из бетонной коробки-студии в 25кв.м (правильно принятой у застройщика) составит, в зависимости от материалов 150-200$*1 кв.м.(на сегодня это 9к-12к за 1 кв.м.).
      При увеличении площади удельная стоимость ремонта будет понижаться.
      Соответственно, за 36кв.м стоимость ремонта ~ 36*10к = 360к.
      У меня были клиенты, купившие 1-к.кв. 33кв.м в кошмарном состоянии и все ПЕРЕДЕЛЫВАЛИ, обдирали до бетона, как с нуля + замена 2-х больших окон + мет. входная дверь. Вполне себе неплохо отделали. Работали сами, кроме установки окон, двери и кухни. С встроенной кухней и новой газовой плитой уложились в 300к.

        Цитировать

      • Еще вспоминается вариант из Мытищ 2005 года розлива.)
        При стоимости 2-ккв. в 3600к (метраж не помню, но стандартного вида ~40-45кв.м), была выполнена отделка, с заказной мебелью, почти на 4000к. Почувствуй разницу.)))

          Цитировать

  10. У меня сомнения по повуду сдачи за 25 тыс такой студии. Сам сдаю в лыткарино однушку в доме относительно новом ( Степа Степанова улица)за 20 тыс+свет и вода по счетчику) Года два назад сдавал за 25. Сейчас кризис усиливается и не видно когда будет рост, и на аренду тоже. Конечно Котельники Москва уже, но и в Лыткарино скоро новая развязка будет, и до метро 15 минут. Спрос конечно на такое жильё будет, но придётся снижать ценник

      Цитировать

  11. Большинство новостроек идут с индивидуальным отоплением. Если отключить газ, то останешься без котла и соответственно без отопления. Зимой лимитов по одновременно потребляемому электричеству точно не хватит.

      Цитировать

  12. Купил новостройку на раннем этапе -> продал -> зафиксировал прибыль 20-30% -> повторил

    Зачем использовать аренду в этой цепочке и как она увеличит прибыль?

      Цитировать

  13. Очень интересные статьи, особенно про недвигу. Ищу для бомж-жилье в мск за налик, стратегия такая — 3 года делаю накопления в $ и жду резкого скачка курса. В прошлый раз не успел оседлать пик , жадность она такая)

      Цитировать

    • Интересная стратегия. А будет ли скачок?)) За 3 года депозит даст ~33% прироста капитала. То есть при текущей цене в 63 руб., доллар должен будет стоить за 80 рублей.
      К тому же, если идет доход в $, есть смысл взять рублевую ипотеку, которая так и так обесценивается.

        Цитировать

    • То же самое делаю. Надеюсь, метр просядет если не в Москве, так в Подмосковье, а доллар вырастет после выборов.

        Цитировать

  14. Читай Медушенко.
    Такой молодой парень как ты, может взять коттедж в ипотеку, а при грамотной разбивке на студии аренда перекрывает месячные платежи с лихвой. Конечно, надо умеючи.

    Злой, коттедж — это слишком дорого. Ну, смотри, дом в непосредственной близости к метро стоит от 15 млн. Например, такой http://skrudzh.ru/wp-content/uploads/2016/10/11-7.png По-любому нужно будет надстраивать второй этаж, переделывать весь ремонт. Для 10 студий — 5 лямов уйдет. В сумме 20 млн. Откуда их взять? Даже если вскладчину строить, потребуется 10 анонов по 2 ляма. Ипотеку под такую сумму тоже не выбить))
    Мне хочется полностью сконвертировать И-нет деятельность в московскую недвижку к 2020 году, поэтому накидываю варианты, а народ пишет, где могут быть подводные камни. Просто «сдача в лоб» дает маленький %, нужно искать другие возможности: котлованы, разделение на студии, посуточная, аукционы и т.п.
    Чем хорошо в Москве по сравнению с регионами: большой рынок и высокий ценник при равных затратах на ремонт/мебель.

      Цитировать

    • Ооо, да это же Территория Инвестирования, Мрочковский и Ко.. Читану, конечно, их бесплатную книгу. Но уж очень они в инфобиз ударились.
      Про коттедж я думал, но, боюсь не удастся набрать денежную массу.

        Цитировать

  15. А я покупал две квартиры в новостройке на котловане в спб через агентство. Подобрали и рассчитали рассрочку, забронировали — все сделали в один день. Теперь продал квартиры до сдачи по переуступке получил за 9 месяцев 1 200 000 р доход — ничего не делая) вложил 2,5 млн) по- моему отлично! если надо кому, могу посоветовать риэлтора)

      Цитировать

    • Нормальная тема) Ну, всё же на тебе был риск, поэтому деньги не из воздуха. Новостройки в Девяткино?

        Цитировать

  16. Не всегда выгодно делить однушку на две студии и сдавать.

    Вот реальные примеры из Территории Инвестирования — https://tinvest.org/object-biserovo . Там ROI — 11%. Тьфу блин.

    Второй пример -из Xelius Estate . https://www.youtube.com/watch?v=8njdr7PC8DE . Там ROI — 11%. А с ипотекой даже не выгодно получается. Пример- первый взнос 500 000 рубл. И все, денежный поток очень мизерный или даже отрицательный.
    Да в этом случае — в обычном банке, держать деньги под 10% намного лучше.

    Ваше инвестирование в коммерческую недвижимость — мне очень понравилось. Доходность действительно реально выше. Буду когда-нибудь думать в этом направлении.

    А вот с Доходным Домом — пока никак не могу разобраться. Не могу узнать, реальные расходы арендаторов зимой\летом на электричество? а на отопление? А если поломки канализации? А если септики забиты? А если пожар? А соседи вдруг настучали и приехали менты, посчитают что это многоквартирный дом, то что делать?

    Если вы напишете поподробнее, как купить или построить доходный дом с начальным взносом 500 000 рубл с ипотекой или найдете примеры от реальных хозяев, будет очень круто! Или просто посчитать, что даже с 500 000 рубл думать о Доходном Доме — фуфло полное. Тоже буду рад этой информации. А то сказкам хозяевам с территории инвестирования не верю.

      Цитировать

    • Привет! Коммент попал в спам, видимо, из-за ссылок.
      11% — для жилой недвижки и правда неплохо, они правильно пишут) Но сравнивать жилую недвижку, коммерческую, акции, депозиты можно только в рамках «интересно, что выгоднее», чем я на блоге и занимаюсь)) В реальности у каждого инструмента помимо доходности есть другие плюсы и минусы. Например, жилая недвижка в Москве даёт прописку, а это возможность уменьшить некоторые налоги, получать бОльшую пенсию, устроить детей в нормальные школы, сады, а затем устроится на хорошую работу (реально, во многие места не берут без прописки).
      Поэтому, как минимум, одну хату в Москве я бы заимел. Не Подмосковье, а именно Москва. И так как хата стоит существенных денег, то нужно постараться выжать из неё максимум. 11% может и не получится, но даже 8-9% за счёт деления на студии — уже хорошо.
      ===
      Что касается доходного дома, то:
      1.) Сама идея так себе, если копнуть глубже. Нужно смотреть не на ИЖС\садоводчества, а на коммерческую застройку под размещение гостиниц. Имхо.
      2.) С 500к в недвижку вообще лучше не входить. Тот же депозит и правда выгоднее, хата за 500к+ипотека не даст тех плюсов, которые сожрёт высокая процентная ставка и геморр с арендаторами.

        Цитировать

      • Да согласен насчет пенсии. Инвалиды 1\2\3 группы намного больше получают чем в Московской области + молочная кухня(18 литров) до 18 лет+ бесплатная езда в метро, на электричке, автобусе в Москву и в МО. А МО такой льготы для езды в Москву лишены. Это ощутимая прибавка к бюджету) Если у ваших детей, есть какая-нибудь инвалидность, то, да только в Москву, даже без вариантов. Буквально зубами вгрызать в московскую прописку) Даже благодаря ребенка-инвалида, можно оформить бесплатно транспортный налог аж до 200 л.с. ) Купил тачку до 200л.с. и катайся бесплатно для государства))

          Цитировать

  17. А мне идея нравится. Как раз поделили с родственниками квартиру, надо куда то 3 млн вложить.
    Ну и своих тысяч 600 наскребу. Банк не очень радует.

    Посмотрел территорию Инвестирования. Они там безумцы конечно, коттеджи, таунхаусы, ипотека.
    Много вопросов не раскрыто — как сделать ремонт за 300 тыс, как сделать так, чтобы студии не засрали за годы, как делать разводку электричества и воды(счетчики в каждую студию?), но идея очень неплоха. Спрос на студии есть и будет, кризис в стране.
    Думаю и цены на квартиры расти еще будут, никуда не денутся.

    Что еще — сейчас есть квартиры со свободной планировкой и с 2 стояками, либо просто с удобно расположенным стояком. Строй стены как угодно — все законно. Кроме того — если я правильно понял — гипсокартонные стены по легкому каркасу вообще можно ставить где угодно без всяких оформлений.

    Далее — не забудьте, что квартиры все же потихоньку растут в цене. Если покупать на этапе застройки — почти всегда цена гарантированно поднимется, пусть и ненамного, и это стоит учитывать. А еще строится инфраструктура, метро, дороги и т.д. В итоге в динамике последних нескольких лет — квартиры растут в цене, а значит по факту доходность выше.

    Риски такого бизнеса тоже довольно минимальны. На мой взгляд самое страшное что может быть — запретят подобные перепланировки и придется сдавать однушку как обычную. В таком случае прибыльность падает, но риска потерять потраченные деньги нет, разве что часть денег на ремонт.

    Если еще подумать — подобные проекты будут выгодны не в Москве, или совсем близком подмосковье, а подальше, 10-30 км от МКАД. Квартиры там гораздо дешевле, а вот платеж по аренде не сильно отличается. Можно сдавать студию к примеру не за 20, а за 18 тыс, но и цена однушки будет не 3 миллиона, а 2, что существенно. Но обязательна хорошая транспортная доступность.

    В итоге потихоньку ищу новостройку, 36-40 метров в Новой Москве с перспективой открытия метро, с неплохой транспортной доступностью и нужной планировкой под переделку. В идеале свободная планировка, и последние этапы стройки — чтобы получить ключи уже в 2017 году.

      Цитировать

  18. Внесу свою лепту в обсуждение:
    1) Зачем вообще этот гемор с разделением квартиры? Серьезная перепланировка, проблемы с узакониванием. Сейчас и на первичном рынке спокойно можно купить студию в 20 квадратов. Стоимость одного квадрата в студии и однушке отличается незначительно. Никакого дополнительного гемора и стоимость входного билета в 2 раза ниже.
    2) Покупка на этапе котлована — очень большой риск. Очень хочется стать обманутым дольщиком? Тогда вперед. Если все сложится удачно-можно выиграть несколько процентов, если не очень-можно потерять все. Стоит оно того? Размеры застройщика и его предыдущие заслуги-это вообще ни о чем. Может кто не слышал о су 155 или мираксе? Покупал я как-то однушку в строящемся доме. Дом был почти готов, застройщик — крупнейший в городе, с историей все в порядке. Должны были сдать в течении года. И тут бац 2008 год. Стройка встала. Дом в итоге сдали, но через 3 года. 2 года потерял, но хорошо хоть так закончилось. Да и разница в цене на начальной стадии и конечной не всегда высока. Знакомый недавно продал студию в новом доме. Заработал в 2 раза меньше чем получил бы на депозите в банке.
    3) Стоимость ремонта в расчетах явно занижена.

      Цитировать

    • Товарищ, история вами рассказанная про просроченный дом — там речь идёт о ДДУ или ЖСК? Это таки две большие разницы.

      По ДДУ и ФЗ-214 застройщик обязан сдать всё в срок, а иначе ему придётся дольщику выплатить компенсацию за каждый день просрочки (которая зависит от стоимости договора и ставки рефинансирования ЦБ), это 100% выигрыш в суде. Все ДДУ в обязательном порядке страхуются, поэтому в случае банкротства застройщика объект будет гарантированно сдан.
      99% объектов по ФЗ-214 сдаются в срок, потому что если застройщик не настроен банкротиться, ему не нужно, чтобы ему так жопу пальцем рвали.
      По ЖСК — абсолютно другая история, вольная вольница. Меньше взносов государству, необязательно страховать. Если застройщик в срок не сдал — хер чё от него добьёшься. В наши дни ЖСК — фактически приглашение стать обманутым дольщиком. Ну, дурачки, которые хотят сэкономить ссущие проценты на этом и верят, что уж их-то ну точно пронесёт, стабильно находятся, чо.
      Отсюда вывод: не покупай квартиру по ЖСК. Заключай ДДУ по ФЗ-214 а надёжным застройщиком и всё будет ок.
      Я уверен что в твоей истории про 2008 год объект строился через ЖСК.
      По пунктам 2 и 3 совершенно согласен.

        Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *