Жилые студии Москвы

   Не так давно делал обзор на интересные апартаменты Москвы — нежилые помещения, в которых можно жить. Но апартаменты подходят не всем по трем причинам: 1.) нельзя использовать материнский капитал; 2.) высокие ставки на ипотеку; 3.) нельзя прописаться и стать москвичом. Более высокие коммунальные платежи не считаю минусом, ибо разница в стоимости между жилым и нежилым покроет коммуналку на 10 лет вперед. Кроме того, в апартаментах зачастую лучше сервис. Но ладно, вернемся к нашим баранам, точнее жилым студиям в пределах Москвы, которые стоят недорого. В этот обзор я включил только перспективные с точки зрения сдачи в аренду помещения, а также с возможностью выгодной перепродажи.

   Помимо расчета предельной доходности (без налогов и амортизации) буду указывать доходность от инвестиции с учётом материнского капитала, ибо ранней весной этого года нашу семью ожидает пополнение, нужно куда-то пристраивать капитальчик). По ценам аренды и последующей продажи буду ориентироваться на Циан.

Пару слов про материнский капитал

   Если у вас есть материнский капитал и вы хотите выгодно его пристроить, то лучше всего обналичить и положить в банк. Нет, обналичивать не нужно, да и бессмысленно. Выгоднее всего покупать ликвидные объекты с минимальной стоимостью и максимальным спредом между покупкой и продажей.

   Смотрите, допустим, есть два уже построенных объекта: студия за 3 млн. и однушка за 5 млн. Аренда первого: 30к/мес, второго: 50к/мес. Беру условные цифры, чтобы было удобно считать. У обоих объектов доходность 12% годовых. Теперь, если мы используем мат.капитал 453 тыс. руб., то первый объект будет стоить 2547 тысяч, а второй 4547 тыс. Получается, доходность первого — 14.1% годовых, второго — 13.2% годовых.

   Короче, очевидная вещь: при равных уровнях доходности выгоднее вкладывать мат.капитал в более дешевый объект.

   Упущенную выгоду будем считать на уровне депозитных 10%.

ЖК «Саларьево Парк»

Сайт: https://www.pik.ru/sp

   25 января ездил смотреть, стройка идёт активно, но чтобы посмотреть поближе, нужно идти через поле. Техники много, люди тоже что-то делают. В офисе продаж просто адовый ажиотаж: ждать менеджера нужно 1.5 часа!!! И это посреди рабочего дня. Ну, ажиотаж можно увидеть и на официальном сайте, много хат выкуплено. До недавнего времени я сам ставил этот ЖК на первое место, куда стоит вкладываться. Но теперь одолевают сомнения. Сука, цены выросли значительно.

   Самая дешевая студия в 20 квадратов стоит ~2855 тыс. руб., это 5й корпус, который сдадут фиг знает когда, строительство ещё не начато. 1й, 2й и 3й корпуса сдают в сентябре-ноябре 2018 года, а 4й и 5й, думается, ещё через год.

   Таким образом, через 2.5 года стоимость к сдаче составит 2855+285.5+314+172 = 3626.5к

Затраты на ремонт: 0, квартиры с чистовой отделкой

Затраты на мебелировку: 200к

Реально будет сдать за 23 тысячи, что даст арендную доходность в 7.2% годовых или 8.1% годовых с мат.капиталом.

Продать такую студию, думаю, будет реально за 4-4.2 млн. руб. Выхлоп получается совсем небольшим с учётом того, что стройка будет идти 2.5 года минимум.

Теперь о плюсах и минусах самого ЖК и Саларьево.

 Красная ветка хорошо сдаётся. Да, это не Москва, но ветка не такая нагруженная, как фиолетовая или зеленая/серая низ. Ехать до центра недалеко.

 Близко к метро. Пешком можно дойти за 5 минут быстрым шагом.

 Район только начали строить. Быть первооткрывателем выгодно.

 7 км по прямой до Внуково!!! Если взять помещение побольше, можно комнаты сдавать посуточно для туристов и транзитников.

 Есть интересные планировки двушек за 4-4.1 млн. под переделку в 2 студии. На 1 этаже, с двумя стояками. Как надо. Возможно, стоит рассматривать именно их, а не студии.

 Через дорогу от метро — тонны дач и дачных участков. Боюсь, многие из них станут доходными домами с демпинговыми ценами.

 В районе очень много места, чтобы наклепать 100500 муравейников и уронить цены на продажу\аренду. Даже не столько цены, сколько экспозицию при реализации.

 Нет балкона конкретно в этой студии.

 Район совсем не застроен. Нет кафешек, супермаркетов и т.п.

   В общем, пока не могу сказать, что Саларьево Парк — лучший инвестиционный проект. Один из наиболее интересных — да. Подожду лета, посмотрю что останется и какие цены будут.

Оранж Парк

   Про Оранж Парк я писал уже в Инвестпроекте «Две студии из однушки» . В этот раз давайте посмотрим на чисто студии.

Срок сдачи: декабрь 2018 года (считаем +2 года к текущей дате)

Территориально: Котельники, но очень близко к метро

Площадь: 24.4 метра

Цена студии: 3 160 тысяч (ипотека возможна!)

 Очень близко к метро. Реально, минуту-две пешком. Если твой график не совпадает с обычными людьми, например, вечером — в центр, утром — из центра, то это отличный выбор. Сдать у метро проще.

 Неплохая площадь

Котлы — есть котлы, это не Москва, хотя, думаю, скоро ей станет. Далековато от центра.

Нет балкона.

Фиолетовая ветка «низ» — одно из самых поганых мест, на мой взгляд

Стоимость к сдаче: 3160 + 316 + 347 = 3823 тыс.

Затраты на ремонт: 330к

Затраты на мебелировку: 200 тысяч.

Реально сдать студию за 22 тысячи. Доходность обычная: 6% годовых. С учётом мат.капитала: 6.8%.

Реально продать за 4.4 млн. после выполнения базового ремонта. Тогда доход составит ~153 тысяч в лоб (1.8%) или 605к с мат.капиталом (8%).

Аннино Парк

Территориально: м.Аннино

Заселение: ноябрь 2018 года (+1.5 года)

Самая дешевая студия на момент обзора: 3686к

Площадь: 24 квадрата

 Недалеко до метро, рядом серая и оранжевая ветки, ж/д платформа

 24 метра — неплохо

Дорого, блядь, пиздец как дорого. Можно написать и другие минусы, но по сути он один перечеркивает всё.

Стоимость к сдаче: 3686+368+202 = 4256 тыс. руб.

Затраты на ремонт: 336к

Затраты на мебелировку: 200к

Сдать реально за 23 тысячи в лучшем случае. Там снизу подпирает Бутовская линия, где тонны дешевого жилья.

Доходность обычная 5.7%, с учётом мат.капитала 6.3%. Продать можно будет не более чем за ту сумму, что потратили + упущенная выгода. 4.5-4.6 — это предел.

   В текущей конфигурации Аннино парк — самый невыгодный ЖК.

Новокосино-2

Срок сдачи: 1 квартал 2018 года

Территориально: ебеня от последней станции жёлтой ветки (Новокосино)

Цена студии: 2 792 тыс. (ипотека невозможна)

 Большая площадь: 28 метров для студии, практически однушка

 Есть балкон

 Неплохое окружение. Рядом большой ТЦ, свободное шоссе в область, нормально.

 Жёлтая ветка — самая короткая до центра

Ебаное местоположение. Я топал от метро минут 10 до офиса продаж и ещё 10 минут до самого корпуса. Сука, я стёр ноги до коленей.

Нет ипотеки. Вернее она есть, но с ипотекой ценник становится неадекватно высоким.

 Очень густонаселенный район.

Стоимость к сдаче: 2792+279.2 (с учётом 10% упущенной выгоды) = 3 071.2 тыс.

Затраты на ремонт: 400 тысяч (14 тыс. на метр).

Затраты на мебель: 200 тысяч.

Реально сдать студию за 23 тысячи. Доходность обычная: 7.5% годовых. С учётом мат.капитала: 8.6%.

Реально продать за 4.3 млн. после выполнения базового ремонта. Тогда доход составит ~828 тысяч в лоб (23.8%) или 1282к с мат.капиталом (42.5%).

Теперь маленькая ложка дёгтя. Реутов застроен примерно так:

   И таких домов там не один и не два, а целые пачки. Да, в них живут люди, но что, если сразу много людей захотят сдать\продать эти квартиры? Устанешь продавать. То есть на бумаге всё выглядит гладко, а как будет на самом деле — неизвестно. Не самый худший ЖК, но и далеко не самый лучший.


   Чтобы не перегружать страницу контентом, остальные ЖК выйдут отдельным постом: ЖК Ясный, Мир Митино, ЖК Среда, ЖК Поколение, Дом на Профсоюзной. Если кого забыл (возле метро), напишите в комментах, включу в обзор. ЖК Тетрис хоть и не возле метро, но заслуживает отдельного обзора.

   Ну, и по московской недвижке, особенно жилой, не вижу реально инвестиционно выгодных вариантов. Проще тот же материнский капитал потратить на хату на 1 этаже (1 млн. руб.) в моём Замкадье и получить доходность 20% за счёт переделки в офис.

Входящие запросы:
  • скрудж дгу студии
  • сколько можно заработать на жк саларьево
  • скрудж жилые студии
  • жк аннино парк отзывы
  • инвестиции в студии около мкад
  • АННИНО ПАРК КОГДА СДАЕТСЯ
  • Оранж парк хороший выбор
  • скрудж лофтэк студия
  • аннино парк отзывы
  • жк аннино парк отзывы

62 мнений на “Жилые студии Москвы

  1. Всегда нравились твои посты. Все четко: сколько сайтов, сколько доход, на каких партнерках, расходы, приходы. В итоге видишь полную картину по профессиональному росту.
    Если такими темпами будешь работать и дальше — за 2017 год сможешь выйти на доход в 50 тыр.
    Буду болеть за тебя.

      Цитировать

      • Добрый вечер, а что скажете по поводу жк москвичка ? Студию 19.97 можно взять за 1880.
        Прописка Москва . Метро столбово в 300-500 мерах от жк …комплекс построен посреди леса . В него будет входить 5 жилых домов и 3 бизнес центра … на другой стороне Собянин планирует застройку какого то административного центра крупного . Уже утверждены проекты . Инфраструктуры пока конечно там нет от коммунарки идёт тонкая дорога в 1 километр до жк. Скажите пожалуйста своё мнение по поводу этого жк

          Цитировать

        • Мне не нравится) Столбово — на воде вилами писано, вон Ховрино так и не сдали, Рассказово — тоже. А тут строительства ещё на 5 лет вперёд. Хотя строят над землей, мб быстро пойдёт. Я бы подождал год как минимум.
          Ну, и неизвестно, как часто там будут ходить поезда, а то мб до центра придется час добираться. В этом отношении Тетрис получше будет: ж/д ветка до 4 станций, в центр за 40 мин.

            Цитировать

    • Минус, согласен, но думается через 2 года все забудут про полигон. С таким ажиотажем разбираются хатки, подозрительно.

        Цитировать

    • Ну, да, согласен, ценник радует)
      ой, только сейчас глянул — да там же апартаменты. Тогда не айс, тот же Клеверленд сейчас по скидке идет за 2.4, а там дом уже построен, идёт отделка. Барбарис — дороже на лям, но метро в пешей доступности. По апартам много вариантов.

        Цитировать

  2. При продаже после постройки нужно платить налог на прибыль. Это существенные затраты или есть схемы?

      Цитировать

    • Ну, как существенные — 13% от разницы купли-продажи. Если купил за 2.5, продал за 3.5, 130к в налог. По схемам пока не смотрел, вряд ли что-то будет.

        Цитировать

  3. Скрудж, вот так вот просто у тебя написано про применить материнский капитал, а на самом деле нифига не просто. Я так понимаю, что для применения маткапитала ребенка нужно будет прописать в покупаемой квартире, иначе хрен получится его обналичить.

    Самый простой вариант применения маткапитала — это продать свою маленькую двушку (по альтернативной сделке), купить большую трешку в ипотеку (ведь у тебя уже 2 ребенка и в маленькой двушке жить уже тесно), прописаться там самому и прописать ребенка, а уже после этого можно будет погасить часть ипотеки маткапиталом. И то не все банки могут согласиться на это, поэтому перед оформлением ипотеки нужно будет узнать в банке будут ли они брать маткапитал в счет погашения части сделки.

    Но это был самый простой и стандартный вариант.

    Погасить ипотеку на апартаменты маткапиталом не получится, т.к. ребенок должен быть там прописан, а в апартаменты прописаться нельзя (только если через суд, в единственное жилье). Или, например, мой вариант: есть большая трешка, расширяться уже некуда (4-комн. в моем районе уже нет, есть только элитная по конской цене). Хочу купить однушку под сдачу в ипотеку и погасить часть ипотеки маткапиталом. Но так сделать нельзя.

    Применить маткапитал на образование или положить на вклад — это вообще смешно)) Через 18 лет может быть такой страны не будет (как это было в СССР со всеми вкладами) или же еще какая жопа случится.

    В общем, использовать маткапитал надо здесь и сейчас.

    У меня прям батхерт какой-то с этим маткапиталом: конфетку за 500К показали, а скушать не дают)))

    PS: информация по маткапиталу получена путем рытья инета, общения с другими родителями, у кого недавно родился второй ребенок, и со знакомым юристом.
    PPS: напиши лучше развернутую статью про маткапитал с готовыми кейсами его применения. Один кейс я уже тебе расписал.

      Цитировать

    • Про маткапитал — не обязательно связываться с ипотекой, есть конторы, которые абсолютно законно его «обналичивают», за определенный процент, юридически оформляется как займ.

      Ну и в качестве вполне рабочего кейса из своего окружения — товарищ оплачивает обучение первого ребенка в хорошем ВУЗе за счет маткапитала на второго ребенка, так тоже можно.

        Цитировать

    • Судя по законодательству маткапитал и правда легко заюзать. Как будет на практике — посмотрим)

      Погасить ипотеку на апартаменты маткапиталом не получится, т.к. ребенок должен быть там прописан, а в апартаменты прописаться нельзя

      Поэтому и рассматриваем только жилые студии, не апарты

        Цитировать

  4. Уважаю Скруджа!
    Но, мое мнение, продать с такой прибылью не выйдет. Продать сейчас в мск хату можно только упав в цене. По «рынку» продать не выйдет, тк ооооочень много продаванов, кот. выставили на рынок инвест хаты.

      Цитировать

    • Тоже склоняюсь к этой мысли. В идеале хотелось бы оставить 1 единицу московской недвиги, дабы прописаться там и иметь запасной аэродром. Ну, а при случае — выгодно продать.

        Цитировать

  5. Ну, да, согласен, ценник радует)
    ой, только сейчас глянул — да там же апартаменты. Тогда не айс, тот же Клеверленд сейчас по скидке идет за 2.4, а там дом уже построен, идёт отделка. Барбарис — дороже на лям, но метро в пешей доступности. По апартам много вариантов.

    А если в двух словах, чем плохи апартаменты?

      Цитировать

  6. >не вижу реально инвестиционно выгодных вариантов

    С замкадьем ситуация получше. Однушки стоят около 1.5м, можно сдать за 15к. Это примерно 10% годовых (при 100% заселении, без ремонта). Т.е. на уровне депозитов.

      Цитировать

  7. Интересный обзор. Про ЖК Квартал Европа у м.Новокосино слышал?
    Хотя он долгострой, но есть неплохие студии и парк рядом.

      Цитировать

  8. Скрудж, в чем прелесть инвестироаания в недвижку под сдачу? При доходности сравнимой со вкладом. Если ранее на растущем рынке было ок — цены на продажу хаты росли . То за последние 3 года цены на недвижку падают.

      Цитировать

    • Последние полгода мне тоже недвижка не кажется инвестиционно привлекательной. Но так получается, что именно в недвижке попадаются варианты, где начальная стоимость низка, а риски минимальны. Или есть какое-то доп.финансирование, в данном случае — мат.капитал, почему не заюзать.

        Цитировать

  9. А если в двух словах, чем плохи апартаменты?

    даже тем, что там не прописаться, без прописки ментов не вызвать, в поликлинике и скорой могут быть проблемс

    но и самое главное — минимальная пенсия в Москве для получателей городского социального стандарта составит 14 500 рублей.

    работай не работай, а 14500 с московской пропиской получать будешь, в отличии от замкадья, где минимальная пенсия — 4959 руб

      Цитировать

  10. Скрудж, в чем прелесть инвестироаания в недвижку под сдачу? При доходности сравнимой со вкладом. Если ранее на растущем рынке было ок — цены на продажу хаты росли . То за последние 3 года цены на недвижку падают.

    он написал же — хочет пристроить материнский капитал

    если понравится, масштабировать бизнес

    в конце стать королем студий, скупить все подвалы в москве и получить орден «родительской славы»

      Цитировать

    • Не, недвижка — проходной этап) Лет через 10-15 всё продам, оставлю одну хату в пределах МКАДа, а деньги в акции SP500 или что-то в этом роде.

        Цитировать

      • Дом на Профсоюзной-это общага блочного типа,в которой выкупили несколько этажей и теперь продают как квартиры. Сомнительное вложение с учетом того, сколько они стоят.
        Очень много студий в ЖК Москвичка, к моменту сдачи будет метро, московская прописка и мат капитал можно использовать

          Цитировать

        • Москвичка — это за Коммунаркой? Так хорда метро в эту местность хз когда будет. Ну и по хорде далековато до центра, тот же Тетрис оказывается ближе, ценник ниже, хотя и прописки не будет.

            Цитировать

  11. В общем ждем постов когда наконец скрудж начнет торговать оружием, наркотиками и заниматься проституцией. Все к этому идет.

      Цитировать

  12. Аналогично думаю пристроить мат.капитал, но не в Москве, а в регионе.

    Там, если смотреть доходность, то она гораздо выше будет.

    Однушка метров на 40 в новостройке стоит в среднем 1.4 млн. Можно и дешевле найти. Где-то 250 тысяч на ремонт и мебель. Итого выходит 1,65 млн.

    Сдавать можно тысяч за десять в худшем случае.
    Получится где-то 7,2%. Если с учетом мат.капитала, то где-то 10%.

      Цитировать

    • Регионы плохи долгой экспозицией при сдаче и продаже. Многие хаты на аренду стоят по 2-3 месяца пустыми, на продажу и вовсе по году. Это у нас так, мб в других городах получше.

        Цитировать

  13. Регионы плохи долгой экспозицией при сдаче и продаже. Многие хаты на аренду стоят по 2-3 месяца пустыми, на продажу и вовсе по году. Это у нас так, мб в других городах получше.

    Раз на раз не приходится. Ну и, так сказать, порог вхождения ниже.

      Цитировать

  14. Скрудж, вот тебе задачка, есть депозит под 10%, есть 500к материнского капитала, согласен ли ты, что если добавить 500к и вложить 1м, то доходность будет 20%, а если добавить 1.5м — то 13.3%?

      Цитировать

    • Хитрый вопрос) Допустим, разрешили бы ложить бабки мат.капитала на депозит, а проценты забирать себе. Депозит был бы на 18 лет, до совершеннолетия ребенка, закрыть нельзя. Тогда ложишь 500к, тебе государство даёт ещё 500, а проценты капают как с ляма. Да, в этом случае доходность на вложения 20%, логично: вложил 500к, получаешь 100к/год.

      Если деньги с депозита можно снимать сразу, то маткапитал — это не увеличение доходности, а разовый заработок.

      Ну, да, если бы было просто обналичить — это выгоднее, чем мутить с недвижкой)

        Цитировать

  15. Дом на профсоюзной — бывшая общага завода Красный пролетарий, потом чуваки выкупили крыло и сейчас пытаются зарегистрировать в Росреестре как квартиры, а не доли. Договор приобретения предварительный ДКП, что рискованно и может обернуться двойными продажами. Ну и последнее — мелкие студии по 16 м, уже раскуплены. А за стоимость от 5+ млн за 35 метров можно на вторичке найти варианты поинтересней.

      Цитировать

      • Я ездила в конце декабря, соблазнилась на студию 17 метров за 3,25 с беспроцентной рассрочкой 50% на год)) но узнав про предварительный дкп погрустнела и решила подождать, когда они уже зарегистрируют хаты в реестре, чтоб нормальный дкп без палева можно было заключить. Но мини-конуры быстро раскупили)

          Цитировать

        • Вот меня тоже удивляет доверчивость граждан. Саларьево Парк 4й, 5й корпуса даже не начаты, а уже половина раскуплено. Союз апартментс тоже быстро разобрали дешевые варианты.
          По ходу надо у ДГИ Москвы покупать здания, делить на студии и продавать с 200% накруткой)

            Цитировать

  16. Посмотри хаты в ЖК Сколковский, это Одинцово. Есть студии 25 м за 2,7 ляма. Сдать за 20-25 т.р. можно на текущий момент. Из позитивных перспектив — в 2,7 км инновационный центр Сколково, в 1,5 км в 2018 откроют транспортный хаб для сколковского кластера. Думаю на промежутке 5 лет хаты в ЖК Сколковском вырастут в цене.

      Цитировать

    • Ммм, подмосковье для меня пока загадка. Неужели в Одинцово реально сдать за 25к хату? Ведь за 30 уже в Москве у метро есть немало вариантов.

        Цитировать

  17. Подмосковье подмосковью рознь, если брать хорошее направление и где рядом с домом электричка, время пути до кольца может быть 20-30 минут, аналогично окраинам Мск. За 30К в москве только бабкин стайл можно снять, хата получше — большая редкость за такую цену.
    От Одинцово (Трехгорки) на электричке за 12 мин можно до Кунцевской добраться, за 15 мин до Москва-сити доехать, за 17 до Беговой и за 25 до Белорусской. В москва-сити и на беговой много офисов, поэтому теоретически за 25 тыр должна уйти съемная хата. Но в зависимости от коньюктуры, может и до 20 придется падать.
    На циане глянь рядом со сколковским хаты сдают: https://www.cian.ru/cat.php?deal_type=rent&engine_version=2&offer_type=flat&room1=1&room9=1&street%5B0%5D=640530&type=4

      Цитировать

  18. А вообще Подмосковье и для меня загадка. С одной стороны потенциал роста цен в ближайшем подмосковье, выше чем на окраинах, в плохих районах и хрущебах Москвы, т.к. в транспортную систему сейчас много инвестируется, стирается разница — едешь ты из Бутово или Одинцово, плюс в перспективе 5-10 лет возможно еще расширение москвы с присоединением городов-спутников. А в Одинцово еще фактор роста цен — соседство с ИЦ Сколково, в развитие инфраструктуры точно будут вкладывать. С другой стороны хрен его знает что выгодней — искать варианты супербюджетного жилья в Мск или брать поприличней варианты в Подмосковье, которые все равно дешевле любой московской дыры а сдать можно за сопоставимые деньги… В общем знал бы прикуп — жил бы в Сочи.

      Цитировать

    • Ну, хрущебы — да, это тупик. Как внутри не ремонтируй, а старые трубы+проводка соседей+подъезд. Ща наклепают комфорт-класса жильё, никто не захочет в хрущах жить. Тот же Клеверленд или Янтарь: панорамные пролёты, скоростные лифты, паркинг, охрана. Как в Паттайе)
      Мне ещё нравится ЖК Тетрис, на него отдельный пост сделаю. Там Павшино в 2 минутах и ж\д ветка бьёт до Тушино, Дмитровской, Рижской, Курской. Жилые студии от 1.8! Норм по площади от 2.5, дешево.

        Цитировать

      • Мне ещё нравится ЖК Тетрис, на него отдельный пост сделаю.

        О, спасибо за наводку. Интересный вариант. Особенно с учетом того, что Красногорск административным центром МО хотят сделать.

          Цитировать

  19. Тетрис интересный да, думала туда съездить, но вроде еще два года там стройка — многовато, не хочется надолго морозить деньги. В общем пока в раздумьях. В прошлом марте взяла сколковский, корпус, в котором этим летом ключи дают.
    Вот скоро гк, мониторю рост цены у застройщика и думаю, что лучше — продать после ГК сколковский, добавить и взять одну хату в Мск или отремонтировать и сдавать сколковский, плюс сейчас взять перспективную подмосковную новостройку, со сроком достройки около года.
    Дилемма доходность vs ликвидность.

      Цитировать

  20. Скрудж, а что можешь сказать относительно коттеджного поселка Рождествено, в Митино?
    Посматриваю вот на такую студию (их там несколько подобных):
    http://www.domofond.ru/kvartira-na-prodazhu-moskva-176925294
    Опять же, для себя. Чтобы жить. Не дорого. Метро не далеко.
    Получается, что и в Москве живешь и в тоже время природа под боком. Меня бы подобное радовало )
    Но не знаю, какие могут быть минусы у такого жилья..

      Цитировать

    • Я бы не стал брать) 3 этажа — значит земли под малоэтажную застройку, сразу всплывают в памяти, как сносили переделанные под несколько квартир частные дома в подмосковье. А так хз-хз, место неплохое, коттеджный посёлок… В те же деньги Тетрис получается, там не метро, но реальная квартира. В общем, не советую)

        Цитировать

  21. Скрудж, привет!
    Ты писал про частный сектор напротив Саларьево Парк.
    А что, если построить там трехэтажный коттедж (на земле ИЖС 3 этажа можно): перевести всю семью, и сдать комнат так 18?
    Главное, чтобы на участке коммуникации были, и дом не нес признаки многоквартирного (не знаю, что за признаки, но душевые общие можно сделать).

    Выручка в год: (18*15000)*12=3 240 000. Допустим, 2 500 000 останется после уплаты за электричество, ассенизаторов и прочего.
    Затраты: участок за 3 600 000 (https://www.cian.ru/sale/suburban/154911625/ ) + строительство за 10 млн.
    Окупаемость: 13,6 / 2,5 = 5,5 лет. 18% годовых. И останется актив, который приносит > 200 k ежемесячно, неплохо же. Или кроме строительства, коммуникаций и начального капитала, есть еще подводные камни?

      Цитировать

    • Привет!
      Идея неплохая, её уже частенько высказывали при обсуждении аналогичных тем. Мне кажется, основная сложность будет с участком: 3.6кк — подозрительно низкая цена.
      Второе — вероятность жалоб со стороны соседей. Считай, на участке 4 сотки, среди тихих дачных домиков, появляется 18 студий в 3 этажа. Даже в 2 этажа, это крупный объект. 18 студий — это 18 семей, даже если будет 6 машин — уже много, вся дорога будет забита как на парковке.
      А так как земля изначально не предназначалась под многоквартирную застройку, то могут быть проблемы)
      С другой стороны, народ строит такие дома, значит тема работает. Но лично я бы впрягаться не стал. В однушке риск меньше: даже если забанят, обратная перепланировка выйдет в 2-3 дня и 15-20к денег. А тут могут снести дом… Ну, и суммы несопоставимые.
      ===
      Под мультистудии, имхо, лучше подходит аукционная нежилая недвига. Типа купил двухэтажное коммерческое здание, распилил на 10-15-30 апартаментов и продаешь\сдаешь их. Со стороны закона не покопаться — сие есть гостиница, нежилая. На ИнвестМоскоу попадались пару раз такие объекты, как-нибудь напишу.

        Цитировать

  22. Спасибо. Подумал-почитал интернет, и понял, что узаконить такой дом не удастся никогда. А если рассматривать незаконный бизнес (что я конечно не делаю), то есть более выгодные варианты 😉
    http://realty.dmir.ru/forum/292209/
    https://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=117&t=41800&sid=c08c2fbc1a0e5e934542088fada5ab3e&start=10

    Сорри за ссылки на другие форумы, но не так-то просто найти аргументы, почему 3 этажа на 4 сотках строить безнадежно 😉

      Цитировать

    • Да норм, ссылки — наоборот хорошо)
      Ну, тут и правда риск высок. Построишь — дом снесут — убыток 10 лямов. Не стоит игра свеч)

        Цитировать

  23. жк испанские кварталы — что скажете?
    Смотрю на них с перспективой вложения денег.
    Цены радуют, вроде недалеко метро будет открыто. Транспортная доступность вполне хорошая, Калужку ремонтируют вовсю.
    Планировка правда свободная, но для переделки это даже плюс.

      Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *